Clauses à vérifier dans une offre de pret immobilier - Dominique Mousnier

Les clauses à vérifier dans une offre de pret immobilier avant de la signer. L’offre de prêt est le contrat définitif qui lie l’emprunteur et la banque pour le financement d’un bien immobilier. Aussi, il est important de relire attentivement ce document avant de le signer et vérifier s’il est conforme aux termes de la négociation avec la banque. Examinons les 3 clauses à vérifier : le TAEG, le remboursement anticipé et les options du crédit immobilier.

 

 

Clauses à vérifier dans une offre de pret immobilier : le TAEG

Le taux annuel effectif global (TAEG) est le coût total de votre crédit immobilier exprimé annuellement et en pourcentage du montant emprunté. Ainsi, une offre de prêt mentionne obligatoirement le TAEG. C’est une disposition légale. Ce taux englobe les intérêts, l’assurance de prêt, les frais de garantie et les frais de dossier de la banque et les honoraires de courtage.

 

Intérêts du crédit

L’offre de prêt mentionne le taux immobilier accordé par la banque ainsi que le montant cumulé des intérêts durant toute la durée d’emprunt.

Mais, si vous revendez votre logement ou remboursez votre crédit immobilier par anticipation , vous ne réglez que les intérêts échus. Dès que le prêt immobilier est soldé, vous ne réglez plus aucune mensualité.

Notez que les intérêts intercalaires ne sont pas pris en compte dans le TAEG.

Pour mémoire, les intérêts intercalaires sont les intérêts payés par l’emprunteur lorsque le crédit immobilier est débloqué par tranches successives. Vous réglez des intérêts intercalaires pour l’achat d’un logement neuf ou sur plan (en vente futur d’achèvement) ou pour l’achat d’un logement ancien avec des travaux d’agrandissement ou de rénovation. Ainsi, la banque débloque le montant du crédit immobilier ou l’enveloppe travaux au fur et à mesure de la réalisation des travaux. Pendant cette période de différé, l’emprunteur ne paie pas la mensualité de son crédit mais des intérêts intercalaires et l’assurance de prêt chaque mois. Puis, une fois les travaux achevés, l’emprunteur commence à payer les mensualités de son prêt. A partir de là, votre crédit immobilier passe en amortissement. Cela signifie que vous commencez à remboursez chaque mois une part du capital emprunté.

 

Assurance emprunteur

Quotité d’assurance de prêt

Les conditions de l’assurance de prêt figurent également dans l’offre de prêt. On retrouve la quotité d’assurance pour chaque emprunteur. Il s’agit de la part du capital emprunté qui est garantie par l’assurance et ce, pour chaque emprunteur.

Par exemple, un couple d’emprunteur décide de s’assurer à 100 % chacun en décès, incapacité et invalidité. Si l’un deux décède, l’assurance rembourse à la banque 100 % du capital restant dû. Donc, le prêt immobilier est soldé. Le conjoint survivant n’a plus aucune charge de crédit immobilier.

Si vous empruntez seul, la question de ne pose pas. Vous devez être assuré à 100 %. Mais, un couple d’emprunteurs doit s’interroger sur la quotité d’assurance de chacun, sachant que le minimum exigé est de 100 % sur les 2 têtes.

Pensez à quelle hauteur vous souhaitez être assuré, avant de négocier votre crédit immobilier.

 

Garanties souscrites

Les principales garanties d’un contrat d’assurance sont le décès, la perte totale et irréversible d’autonomie, l’incapacité et l’invalidité. En relisant l’offre de prêt, veillez à ce que les garanties souscrites soient adaptées à votre situation. En effet, les garanties demandées ne sont pas les mêmes pour un emprunteur actif ou retraité. De la même manière, pour un investissement locatif, la garantie décès est le minimum requis. Libre à vous d’ajouter une protection supplémentaire en cas d’incapacité et d’invalidité. En revanche, pour l’achat d’une résidence principale par des actifs, les banques demandent une couverture complète.

 

TAEA

Le coût total de l’assurance emprunteur apparait dans l’offre de prêt. Il est également exprimé en pourcentage annuel du montant emprunté. Il s’agit du taux annuel effectif d’assurance (TAEA). Vous l’avez compris, le TAEA est inclus dans le TAEG.

 

Frais de garantie

Pour prévenir d’éventuels impayés, la banque prend une garantie qui génère des frais. Ainsi, le prêteur choisit entre un cautionnement ou une hypothèque. L’emprunteur règle les frais de garantie en une seule fois au début du prêt. Toutefois pour l’hypothèque, le notaire facture des frais de mainlevée si vous souhaitez vendre votre bien immobilier.

Vérifiez que les frais de garantie dans l’offre de prêt correspondent bien à ce qui a été prévu avec la banque.

 

Autres frais

Les autres frais sont les frais de dossier de la banque et les honoraires de courtage si vous faites appel à un courtier. Assurez-vous que l’offre fasse apparaitre les montants négociés avec la banque ou votre courtier immobilier.

 

 

Clauses à vérifier dans une offre de pret immobilier : le remboursement anticipé

La règle du remboursement anticipé

En cas de remboursement anticipé total ou partiel de votre crédit immobilier, la banque facture des pénalités de remboursement. Ce sont les indemnités de remboursement anticipé (IRA). Ces frais s’appliquent également lorsque votre crédit immobilier est racheté par une autre banque.

Les IRA s’élèvent à au moins 6 mois d’intérêt et au plus 3 % du capital restant dû.

 

Exonération des IRA

Cependant, vous avez la possibilité de bénéficier de l’exonération des pénalités en cas de remboursement anticipé dès le début du prêt ou après quelques années. Tout dépend de la négociation avec la banque.

De plus, l’exonération des pénalités s’applique en cas de revente d’un logement ou de remboursement total ou partiel du crédit avec vos propres deniers. Ainsi, vous revendez votre logement. Le produit de la vente solde votre crédit immobilier. Aucune pénalités. De la même manière, vous héritez d’une somme d’argent et remboursez votre prêt en partie ou en totalité, pas de pénalités non plus.

Mais, les pénalités s’appliquent en cas de rachat de votre prêt immobilier par une autre banque. A ce propos, le montant racheté inclut toujours les IRA et le capital restant dû. Les banques demandent un apport couvrant les frais de garantie, les frais de dossier et de courtage mais pas les IRA.

 

 

Clauses à vérifier dans une offre de pret immobilier : les options du prêt

Soyez particulièrement attentifs aux 2 options suivantes.

 

Report de mensualité

L’emprunteur peut demander la suspension du paiement des échéances soit dès le début du prêt ou après 12 ou 24 mois de crédit. Mais, vous êtes limité dans le nombre de reports d’échéances de prêt. Enfin, cette option est gratuite ou payante.

 

Modularité des échéances

Vous avez la possibilité d’augmenter ou de réduire le montant de votre mensualité ce qui engendre un allongement ou une diminution de la durée du prêt. Toutefois, l’allongement de la durée est plafonnée. Par ailleurs, vous pouvez exercer cette option dès le début du prêt ou deux ans après le remboursement de votre crédit. Cela dépend des banques. Enfin, cette option peut être gratuite ou payante.

 

 

Pour conclure, l’offre de prêt synthétise les termes de la négociation avec la banque. Avant de la signer, prenez le temps de vérifier ces 3 clauses. Votre courtier vous accompagne dans cette étape de relecture et signature de votre offre de prêt.

 

 

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