Combien coûte votre prêt immobilier ?

Combien coûte votre prêt immobilier ? Cela revient à se demander quel est le coût total de votre crédit immobilier. Or, c’est ce coût qui est l’objet des négociations avec les banques. Il figure dans l’offre de prêt de la banque, permet de comparer différentes propositions et sélectionner la meilleure d’entre elles.

 

 

Ce que coûte votre prêt immobilier : les intérêts d’emprunt

Vous empruntez auprès de la banque un capital sur lequel s’applique un taux d’intérêt nominal hors assurance.  Chaque mois, vous payez une mensualité qui comprend une partie du capital emprunté, des intérêts et l’assurance de prêt dont nous parlerons plus bas.

Les intérêts représentent la plus grande part du coût total de votre prêt, ce qui rend la négociation de ce taux d’autant plus importante.

 

Taux d’intérêt nominal

Actuellement, les taux pratiqués sont des taux fixes bas. Donc les prêts à taux révisable perdent de leur intérêt pour le moment.

Le coût des intérêts est la sommes des intérêts cumulés pendant toute la durée du prêt.

(mensualité hors assurance x durée du prêt en mois) – capital emprunté = coût des intérêts

 

Plus d’intérêts en début de prêt

C’est durant les premières années de votre prêt que vous payez le plus d’intérêts. Regardez votre tableau d’amortissement. Vous constaterez que les 1ères années, l’amortissement du capital emprunté est assez faible et les intérêts élevés.

 

 

Ce que coûte votre crédit immobilier : l’assurance

Après les intérêts, l’assurance emprunteur pèse dans le coût total de votre emprunt bancaire.

Son coût dépend de la quotité d’assurance  souhaitée ou imposée par la banque et les garanties souscrites.

Une prime d’assurance peut se calculer sur le capital initial emprunté ou sur le capital restant dû.

Une prime d’assurance emprunteur peut être constante ou variable chaque année en fonction de votre âge notamment.

Enfin, pour réduire le coût de l’assurance, vous avez la possibilité de changer de contrat les 12 premiers mois de votre prêt et à chaque date anniversaire chaque année ensuite. La Loi ASAP votée récemment renforce le droit à résiliation des emprunteurs.

 

 

Ce que coûte votre prêt immobilier : les frais de garantie

La banque accorde un prêt immobilier moyennant une garantie obligatoire, en cas de défaillance de l’emprunteur.

Cette garantie prend la forme d’une caution ou d’une hypothèque sur le bien acheté. Cette prise de garantie génère des frais qui sont proportionnels au montant emprunté.

Les frais de cautionnement varient d’une banque à l’autre. En revanche, les frais d’hypothèque relèvent des notaires et sont sensiblement les mêmes d’un notaire à l’autre.

 

 

Ce que coûte votre crédit immobilier : les frais annexes

 

Frais de dossier de la banque

Les frais de dossier des banques sont de plus en plus rarement offerts. Ces frais ont même tendance à augmenter dans un contexte de taux immobiliers bas. En général, ils sont compris entre 500 € et 900 €.

 

Honoraires de courtage

Si vous faites appel à un courtier, ses honoraires de courtage figurent dans l’offre de prêt et sont donc inclus dans le coût total de votre emprunt immobilier.

 

Autres frais

Les autres frais peuvent être par exemple la souscription de parts sociales pour des banques mutualistes. Par ce biais, vous devenez à la fois client et sociétaire de la banque. Il s’agit des banques Crédit Mutuel, Caisse d’Epargne, Crédit Agricole et Banque Populaire.

 

 

Tout comme le TAEG, le coût total de votre prêt immobilier figure obligatoirement dans les offres de prêt des banques. Tout doit apparaitre : les intérêts, les primes d’assurance, les frais de garantie et le détail des frais annexes. Votre courtier vous communique le coût total de chaque proposition négociée en détaillant chaque composante et relit avec vous l’offre de prêt avant de la renvoyer à la banque.

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