Combien emprunter avec un salaire de 1800 € ? - Dominique Mousnier

Combien emprunter avec un salaire de 1800 € ? A travers un cas pratique, je vous propose de réaliser étape par étape une simulation de credit immobilier et définir quel logement vous pouvez acheter. Aussi, partons de l’hypothèse d’un emprunteur célibataire, sans enfant, âgé de 28 ans. Il est locataire, salarié confirmé en CDI sans autre prêt en cours. Notre acquéreur achète sa résidence principale dans l’ancien.

 

 

Combien emprunter avec un salaire net de 1800 € : quelle mensualité ?

Endettement maximal de 35 % de vos revenus

La mensualité de votre crédit ne peut dépasser 35 % de vos revenus, assurance comprise. Par revenus, les banques entendent votre salaire ou encore des revenus fonciers qui sont souvent pondérés.

Dans le cas présent, il s’agit de 35 % de votre salaire net mensuel de 1800 €. Votre échéance assurance comprise ne dépasse pas 630 € par mois.

 

Assurance emprunteur

L’assurance de prêt n’est pas légalement obligatoire. Cependant, les banques l’exigent à moins de nantir un placement.

Dans la mesure où vous empruntez seul, votre quotité d’assurance est de 100 %, ni plus ni moins.

Les garanties couvertes par le contrat d’assurance sont le décès, la perte totale et irréversible d’autonomie (PTIA), l’incapacité et l’invalidité. Ainsi, en cas de décès et de PTIA, l’assurance verse à la banque le 100 % du capital restant dû. Pour l’incapacité, vous touchez des indemnités journalières couvrant 100 % de votre mensualité ou la perte de revenus pendant votre arrêt de travail. Enfin, pour l’invalidité, une rente est versée par l’assurance.

Dans notre exemple, partons sur une assurance de credit coûtant 0,25 % du montant emprunté.

 

Saut de charge

Les banques sont attentives au saut de charge. En effet, elles vont comparer le montant de votre loyer actuel avec celui de votre future mensualité.

Si l’écart est important, elles vont se demander si vous êtes en mesure de faire face à des charges supplémentaires. Les banques peuvent y voir un risque à financer votre achat. Mais, si vos revenus ont augmenté entre temps, cette différence s’explique aisément.

En revanche, si votre future mensualité est équivalente à votre loyer actuel, les banques constatent sur vos relevés de compte comment vous réglez vos charges courantes, si vous épargnez … Dans notre exemple, il est fort probable que le loyer de notre emprunteur se situe autour de 600 €, ce qui est très proche de sa future mensualité de 630 €, donc pas de saut de charge important.

Si vous êtes hébergé à titre gratuit chez vos parents par exemple, pensez à épargner régulièrement, comme si vous aviez un loyer à payer chaque mois. Les banques seront rassurées sur votre capacité à gérer votre future mensualité de crédit.

 

Montant de la mensualité

En résumé, votre mensualité de crédit s’élève à 630 € maximum.

Souvenez-vous que vous payez chaque mois via cette échéance, une part du capital emprunté, des intérêts et l’assurance de prêt.

 

 

Combien emprunter avec un salaire de 1800 € : quel montant de crédit ?

Durée du crédit immobilier 

Il s’agit de savoir sur quelle durée emprunter avec une mensualité de 630 € chaque mois.

Notre emprunteur, âgé de 28 ans, est jeune. Donc, il peut emprunter sur une durée longue, à savoir 25 ans. Cela signifie qu’il aura 53 ans à la fin de son prêt. Vraisemblablement, il sera toujours en activité et ses revenus auront certainement augmenté. Aussi, rien de s’oppose à un emprunt sur 25 ans. Mais, cela ne signifie pas que notre emprunteur ira au bout de son credit immobilier.

Notez bien que la durée des prets immobiliers ne peut dépasser 25 ans. Les banques ne prêtent plus sur 30 ans, comme c’était le cas il y a quelques années. Elles appliquent les règles édictées par le Haut Conseil à la Sécurité Financière.

En partant sur un taux d’intérêt hors assurance à 1,45 %, notre acquéreur peut emprunter la somme de 150 000 € sur 25 ans.

 

Commission d’agence immobilière

Lorsque vous réalisez un achat immobilier, vous avez la possibilité d’acheter via un intermédiaire, le plus souvent une agence immobilière. Mais, vous pouvez aussi réaliser la transaction directement avec le vendeur.

Si vous passez par une agence immobilière, veillez à ce que les frais de négociation soient à la charge du vendeur. Cela a toute son importance dans le contexte actuel. En effet, si les frais d’intermédiaire sont à la charge de notre emprunteur, celui-ci doit les financer avec son apport personnel. Actuellement, les banques ne financent que le logement.

 

Mobilier racheté

Vous pouvez être tenté de racheter du mobilier au vendeur afin de réduire le montant des frais de notaire.

De même que pour les frais d’agence immobilière, les banques ne financent pas le mobilier en question. Vous êtes alors contraint d’augmenter votre apport.

Mesurez l’économie faite sur les frais de notaire et la mobilisation d’épargne supplémentaire. Dans la pratique, le jeu en vaut rarement la chandelle.

 

Travaux compris dans le crédit

Il est intéressant d’intégrer dans votre prêt immobilier une enveloppe destinée à la réalisation de travaux. Cela vous permet de bénéficier d’un taux immobilier bas pour vos travaux, contrairement à celui des crédits à la consommation.

Actuellement, les travaux sont exclus du crédit immobilier. En effet, ils sont considérés comme les frais d’agence immobilière ou le mobilier.

 

A ce stade, notre acquéreur emprunte 150 000 sur 25 ans pour une échéance chaque mois de 630 €, y compris la prime d’assurance

 

 

Combien emprunter avec un salaire de 1800 € : quel apport ?

Au moins 15 % d’apport

Depuis 2020, les banques demandent de plus en plus d’apport personnel. C’est un critère primordial actuellement. Le niveau de votre apport vous classe dans la catégorie “bon profil” et vous permet de décrocher un taux d’intérêt bas. Les revenus des emprunteurs et leur comportement bancaire entrent bien sûr en ligne de compte.

Quoi qu’il en soit, l’apport personnel est une case à cocher.

Actuellement, certaines banques exigent un apport minimum de 15 % voire 20 % du coût total de l’achat, sous peine de ne pas financer.

Ici, notre emprunteur doit prévoir une apport personnel de 26 300 € pour crédit immobilier de 150 000 € sur 25 ans.

 

Epargne de précaution

Outre l’apport, les banques prennent en compte l’épargne restante après votre achat immobilier.

Gardez un matelas de sécurité.

Dans la cas présent, notre emprunteur doit conserver une épargne résiduelle d’au moins 10 000 €.

 

 

Combien emprunter avec un salaire de 1800 € : quel logement ?

Que couvre l’apport ?

L’apport couvre les frais engendrés par un achat immobilier et la souscription d’un crédit immobilier. Bien souvent, mes clients oublient dans leur calcul les frais relatifs au prêt immobilier.

Frais de notaire

Les frais de notaire sont compris entre 7 et 8 % du prix d’achat d’un logement ancien.

Sachez que les frais de notaire varient sensiblement d’un notaire à l’autre. C’est assez marginal dans la mesure où les trois quarts des frais de mutation sont des taxes de l’Etat et des Collectivités locales.

 

Frais de garantie

La prise d’une caution ou d’une hypothèque par la banque génère un coût. Ce sont les frais de garantie.

Sachez que les frais de caution varient d’une banque à l’autre. Tout dépend à quel organisme la banque s’adresse. Crédit Logement par exemple, prélève au départ du prêt immobilier des frais relativement élevés. Mais, à la fin du prêt, cet organisme de caution rembourse une partie des frais en fonction de la sinistralité des crédits.

 

Frais de dossier et honoraires de courtage

Enfin, l’apport personnel comprend les frais de dossier de la banque et/ou les honoraires de courtage si vous faites appel à un courtier.

 

L’ensemble de ces frais représentent environ 10 % de la valeur d’acquisition du logement.

 

 

Valeur du bien acheté

Notre acquéreur dispose d’un apport personnel de 26 300 €. Il emprunte 150 000 € sur 25 ans. Sa mensualité est de 630 € / mois. Vous avez compris que son apport de 15 % couvre aussi bien les frais mentionnés plus haut qu’une partie de son logement.

Ainsi, notre emprunteur peut acheter un logement à 160 000 €.

Soit, il l’achète entre particuliers, sans frais supplémentaire. Soit, il l’acquiert à ce prix par une agence immobilière, les frais étant à la charge du vendeur.

Toutefois, si les frais de l’agence immobilière de 8000 € par exemple sont à la charge de l’acquéreur. Son apport est donc de 34 300 €.

 

 

 

Vous l’avez compris, prévoyez de l’épargne et un apport d’au moins 15 % du coût total de l’opération pour votre crédit immobilier. Lorsque vous trouvez un logement qui vous plait, évitez de racheter le mobilier pour faire baisser la facture des frais de notaire. Veillez à ce que les frais de l’agence immobilière par laquelle vous passez soient à la charge du vendeur. Et tout se passera bien. Contactez votre courtier pour une simualtion de crédit !

 

 

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