Credit immobilier en 2021 : les règles du jeu - Dominique Mousnier

Comment obtenir un credit immobilier en 2021 ? Difficile de s’y retrouver entre les recommandations des autorités et les pratiques des banques. Faisons le point sur 5 critères des banques, sur les taux immobiliers et enfin sur les normes qui s’appliquent depuis quelques mois maintenant et de manière contraignantes l’année prochaine.

 

 

Credit immobilier en 2021 : 5 critères des banques

  1. Apport personnel

Plus d’apport qu’en 2020

Selon Crédit Logement/CSA, organisme de caution, le niveau d’apport personnel dans l’ancien a augmenté depuis janvier 2021 de 12,4 %. En 2020, la hausse était déjà de 11 %.

Même tendance pour le neuf, le taux d’apport moyen est plus faible mais en progression également. Ce sont les frais de notaire réduits dans le neuf qui expliquent cette différence.

Comme vous pouvez le comprendre, les banques demandent plus d’apport personnel qu’en 2020. Aussi, cette tendance contraste avec les credits immobiliers accordés avec pratiquement pas d’apport personnel en 2019.

 

 

Montant de l’apport personnel

Aujourd’hui, votre apport doit non seulement couvrir les frais de notaire, les frais de garantie, les frais de dossier de la banque et les frais de courtage si vous faites appel à un courtier . Mais, votre contribution doit actuellement payer une partie du logement que vous achetez.

Ainsi, pour un logement ancien, prévoyez un apport d’au moins 15 % voire 20 % du prix d’achat. Pour un bien neuf, prévoyez au moins 10 % voire 15 % du prix d’acquisition.

L’apport personnel est devenu un critère de sélection pour les banques au même titre que l’endettement. Le niveau de l’apport favorise un meilleur taux. C’est dire l’importance de l’apport pour emprunter actuellement.

 

 

  1. Epargne 

Epargne après l’achat

Autre critère de vigilance des banques, l’épargne résiduelle. Effectivement, les banques prennent en compte l’épargne qu’il vous reste après avoir acheté ou fait construire votre logement. C’est perçu comme un signe de prudence en cas de coups durs. Par ailleurs, cela vous évitera d’avoir recours en urgence à un crédit à la consommation.

Prévoyez idéalement une épargne résiduelle de 3 à 6 mois de salaire.

 

Epargnez chaque mois

Si ce n’est pas déjà fait, prenez l’habitude de mettre de l’argent de côté chaque mois. Environ 10 % de votre salaire net est idéal. L’idée est d’alimenter régulièrement votre livret A ou LDD ou PEL et d’avoir de l’argent disponible facilement.

 

 

  1. Relevés de compte

Compte bancaire bien tenu

Rien ne change de ce côté-là. En effet, les banques étudient vos 3 derniers relevés de compte bancaire. Il s’agit aussi bien des comptes bancaires personnels que joints voire même professionnels. A vous de présenter des comptes bien tenus.

 

Relevés de compte sains

Donc, vos 3 derniers relevés de compte doivent être irréprochables.

Aussi, mettez toutes les chances de votre côté en évitant tout découvert bancaire, tout jeu d’argent, tout incident de paiement …

 

 

  1. Des revenus stables

Votre capacité d’emprunt repose sur vos revenus, généralement vos salaires. Aussi, si vous avez changé d’emploi, veillez à ne plus être en période d’essai. De plus, laissez-vous le temps d’acquérir de l’ancienneté professionnelle si vous empruntez seul ou alors compensez par un apport personnel conséquent.

Quant aux indépendants, les banques généralement prennent en compte une moyenne des revenus sur 3 ans. Mais, cette durée est raccourcie pour certaines professions libérales.

Quoi qu’il en soit, discutez-en avec votre courtier et réalisez une simulation de credit immobilier. Il sera en mesure de vous donner des conseils pour préparer le financement de votre achat.

 

 

  1. Assurance de pret 

Assurance groupe des banques

Les banques recommandent fortement d’opter pour leur assurance groupe. Actuellement, il y a assez peu de place pour les délégations d’assurance. Toutefois, cela reste possible dans certains cas.

Mais, souvenez-vous des possibilités de résiliation de votre contrat d’assurance de pret immobilier avec des garanties équivalentes. Ainsi, au cours des 12 premiers de votre crédit, vous avez la possibilité de changer de contrat à tout moment. Puis, chaque année à la date anniversaire de signature de votre offre de prêt, vous avez le droit de résilier votre contrat moyennant un préavis à respecter.

 

Quotité d’assurance

Quant aux quotités d’assurance, les emprunteurs sont souvent encouragés à être assurés à 100 % chacun. Certes, cela représente un coût supplémentaire mais aussi une meilleure couverture en cas de décès, incapacité et invalidité.

 

Assurance perte d’emploi

L’assurance perte d’emploi reste facultative même si certaines banques l’exigent selon votre secteur d’activité et votre ancienneté professionnelle.

 

 

Credit immobilier en 2021 : Taux d’intérêt toujours favorables aux emprunteurs

Taux immobiliers très bas

Inutile de vous répéter que les taux sont historiquement bas, vous le savez déjà.

Selon Crédit Logement/CSA, en septembre 2021, le taux immobilier moyen s’établit à 1,05 % toutes durées et types d’emprunteurs confondus. Cet indicateur à lui seul est très général.

A titre d’information, en octobre, notre meilleur taux négocié est 1,15 % sur 25 ans avec un apport de 25 % et 1,20 % sur 25 ans avec un apport de 10 % dans l’ancien.

 

Taux selon le profil des emprunteurs

Aussi, il est intéressant de se concentrer sur les taux moyens constatés selon la durée d’emprunt et surtout le profil des emprunteurs.

Ainsi, sur 25 ans, un emprunteur aux revenus modestes a obtenu en septembre 2021 un taux immobilier moyen de 1,44 % (hors assurance). En décembre 2020, le taux d’intérêt moyen était de 1,68 %. Cet emprunteur a effectivement bénéficié de la baisse de taux de 0,24.

Quant à l’emprunteur aux revenus très confortables donc le “bon profil“, il a décroché en septembre 2021 un crédit immobilier sur 25 ans à un taux d’intérêt moyen avantageux  à  0,93 % (hors assurance) contre 1% en décembre 2020. Donc, la baisse est plus faible mais le taux d’intérêt est déjà très bas en 2020.

Vous l’avez compris : tous les profils d’emprunteurs bénéficient de la baisse des taux mais de grosses disparités subsistent selon le niveau de revenus, d’apport personnel et d’épargne.

 

 

Credit immobilier en 2021 : les normes contraignantes pour les banques

Endettement

35 % d’endettement

Fin 2019, le Haut Conseil de Stabilité Financière recommandait aux banques de réduire le taux d’endettement des emprunteurs et la durée des prêts immobiliers. L’objectif était de prévenir les risques de surendettement des ménages après une production de prets immobiliers exceptionnelle en 2019.

En janvier 2021, les établissements bancaires ont reçu de nouvelles recommandations qui s’appliquent actuellement. L’endettement maximal est de 35 % des revenus, assurance comprise, s’impose.

Actuellement, certaines banques demandent même un endettement ne dépassant pas 33 % des revenus assurance incluse.

 

Une flexibilité pour les banques

Les banques peuvent déroger à ces règles pour 20 % de la production de nouveaux crédits par trimestre.

 

 

Durée de crédit immobilier en 2021

25 ans pas plus

La durée ne peut pas dépasser 25 ans.

Selon les données Crédit Logement, en septembre 2021, la durée moyenne des prêts immobiliers est de 234 mois contre 229 mois en décembre 2020.

Donc, les ménages sont contraints d’emprunter sur une durée plus longue car les prix de l’immobilier augmentent et le taux d’endettement de 35 % réduit la capacité d’emprunt. En revanche, ils bénéficient de taux très favorables.

Aussi, en septembre 2021, 58,5 % des crédits immobiliers ont une durée comprise entre 20 et 25 ans.

 

Exception

Toutefois, la durée d’un emprunt immobilier peut aller jusqu’à 27 ans. C’est alors un crédit sur 25 ans accompagné d’un différé d’amortissement de 2 ans, applicable dans le neuf (VEFA, construction) et l’ancien avec travaux à hauteur d’au moins 25 % du coût total de l’opération.

 

 

Taux d’usure

Taux d’usure et TAEG

Le taux d’usure est le taux maximum à ne pas dépasser par les banques lorsque vous contractez un credit immobilier. Donc, le Taux Annuel Effectif Global (TAEG) de votre prêt doit être inférieur au seuil d’usure défini chaque trimestre par la Banque de France.

Pour mémoire, le TAEG est le coût total de votre crédit exprimé en taux annuel : les intérêts, les primes d’assurance, les frais de caution ou d’hypothèque, les frais de dossier de la banque et les honoraires de courtage.

Ainsi, lorsque les taux d’intérêt baissent, les taux d’usure baissent également.

 

Taux d’usure au 1er octobre 2021

Au 01/01/2021, les seuils d’usure ont baissé.

Contrairement aux taux d’intérêt, plus les taux d’usure sont bas, plus forte est la contrainte pour l’emprunteur.

Ainsi pour un crédit immobilier supérieur ou égal à 20 ans, le taux d’usure à ne pas dépasser pour le dernier trimestre 2021 est de 2,41 %.

Or, ce sont les intérêts et l’assurance de prêt qui pèsent le plus lourdement dans votre crédit. Les taux d’intérêt étant bas, c’est l’assurance de prêt qui souvent fait exploser le TAEG et le taux d’usure.

 

 

Pour conclure, les règles du jeu actuelles ont changé début 2020 et sont plus strictes depuis début 2021. La perspective d’assouplissement des critères des banques est peu vraisemblable en 2022. En effet, à compter de l’année prochaine, les banques devront appliquer les règles à la lettre. Elles seront contrôlées avec de possibles sanctions à la clé.

 

 

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