Crédit immobilier en 2022 que c’est difficile !

Obtenir un crédit immobilier en 2022 est de plus en plus contraignant. En effet, de nombreux freins compliquent l’obtention d’un emprunt immobilier. Les conséquences sont visibles sur la production de prêts immobiliers et sur le marché immobilier plus globalement.

 

 

Crédit immobilier en 2022 que c’est difficile : les freins

 

Les taux de crédit immobilier en 2022 en hausse

Un contexte chamboulé

Depuis fin 2021, les taux d’intérêt des crédits immobiliers augmentent. Et depuis quelques mois, la hausse est franche et forte.

Les taux d’intérêt des emprunts de l’Etat français (OAT 10 ans) servent de référence aux banques pour fixer les taux immobiliers. Or, ces indicateurs ont fortement augmenté. A fin mai le taux de l’OAT 10 ans s’établit à 1,64 % puis 2,09 % le 10 juin pour finir à 2,20 % le 20 juin 2022.

Le début de la guerre en Ukraine en février 2022 avec son lot d’incertitudes économiques et financières amplifient la tendance. Ajoutez à cela une inflation forte alimentée par les prix de l’énergie et du carburant et la bonne croissance économique en 2021.

 

Perspectives pour les taux immobiliers

Dès le mois de mai, la Banque Centrale Européenne (BCE) annonce le relèvement de ses taux en juillet pour lutter contre l’inflation.

Autrement dit, les taux directeurs vont augmenter en juillet. Il s’agit du taux d’intérêt qu’une banque centrale, comme la BCE, applique aux banques commerciales pour un prêt ou un placement de liquidités.

Donc, les banques vont répercuter la hausse des taux directeurs de la BCE sur les crédits immobiliers. C’est ce qui laisse penser que les taux immobiliers vont continuer à augmenter.

De plus, le gouverneur de la Banque de France a récemment déclaré que les taux historiquement bas étaient exceptionnels en raison d’une inflation très faible. Il ajoute qu’avec des taux d’intérêt à 2 % ou 3 % on va vers des conditions de financement plus normales.

Or, de nombreuses banques ont déjà franchi la barre des 2 % sur 25 ans et ce, depuis plusieurs semaines.

Enfin, certains économistes pensent que la BCE ne devrait pas durcir sa politique monétaire au-delà de l’année 2022. Mais la situation économique et géo politique reste fragile et incertaine. Aussi, il est probable que les taux immobiliers continuent à augmenter encore en 2023.

 

 

Des critères stricts d’octroi de crédits immobiliers en 2022 

Taux d’endettement

Fin 2019, le HCSF (Haut Conseil de Stabilité Financière) préconise aux banques de limiter le taux d’endettement des ménages. L’objectif est alors de prévenir les risques de surendettement des emprunteurs après une année 2019 hors normes.

Puis en janvier 2021, le taux d’endettement est fixé à 35 % des revenus, assurance incluse.

A compter de janvier 2022, la règle du taux d’effort maximal à 35 % des revenus est contraignante pour les banques.

 

Durée de prêt immobilier

La durée de remboursement est plafonnée à 25 ans. Toutefois, la durée d’emprunt passe à 27 ans en cas de mise en place d’un différé d’amortissement de 2 ans. Cela concerne les logements neufs en VEFA ou les constructions ou encore l’achat d’un bien ancien avec 25 % de travaux.

 

Apport personnel

L’apport personnel ne fait pas partie des recommandations préconisées par le HCSF en 2020. Pourtant, après l’emballement de la production de crédits immobiliers en 2019, l’apport personnel est indispensable. C’est devenu un sésame pour un crédit immobilier.

 

 

Les taux d’usure

Taux d’usure et TAEG

Pour bien comprendre, le taux d’usure est le taux maximal que les banques ne peuvent pas dépasser pour accorder un crédit immobilier.

Le taux d’usure est calculé à partir de la moyenne des taux pratiqués par les banques durant le trimestre précédent, ajouté d’un tiers.

Les seuils d’usure sont fixés trimestriellement par la Banque de France, selon la durée d’emprunt. Ainsi au 01/04/2022, pour un crédit immobilier de 20 ans et plus, le taux d’usure est de 2,40 %, de 2,43 % pour les emprunts inférieurs à 20 ans et de 2,51 % pour une durée de remboursement de moins de 10 ans.

En d’autres termes, le taux annuel effectif global (TAEG), figurant sur votre offre de prêt immobilier, ne doit pas excéder le taux d’usure fixé trimestriellement par la Banque de France. Si c’est le cas, vous vous exposez à un refus de prêt.

Rappelons que le TAEG est le coût total de votre crédit exprimé en pourcentage. Ainsi, c’est la somme des intérêts, des primes d’assurance emprunteur, des frais de notaire, des frais de garantie, des frais de dossier de la banque et des honoraires de courtage si vous faites appel à un courtier.

 

Exemples chiffrés de TAEG et taux d’usure

Un emprunteur célibataire de 35 ans souhaite acquérir sa résidence principale. Le montant emprunté est de 150 000 € sur 25 ans à 2% et une assurance groupe de la banque à 0,28 %. Le TAEG hors frais de garantie et autres frais s’élève déjà à 2,50 %, donc supérieur au taux d’usure de 2,40 %. Son prêt est alors refusé en l’état.

Dans ce cas de figure, c’est le taux d’intérêt qui pèse le plus dans le TAEG. L’emprunteur étant jeune, peut, sous réserve de l’accord de la banque, souscrire une assurance individuelle en délégation. Est-ce que ce sera suffisant ?

 

Prenons l’exemple d’un emprunteur célibataire de 45 ans avec un prêt de 150 000 € sur 25 ans. Le taux est de 1,85% et l’assurance groupe de la banque de 0,34 %. Le TAEG est de 2,45 % (uniquement les intérêts et l’assurance) contre un seuil d’usure à 2,40 %. Le prêt ne peut pas être accordé par la banque.

Ici, l’emprunteur n’a pas de marge de manœuvre. L’assurance de prêt impacte lourdement le TAEG. Compte tenu de son âge, une assurance groupe de la banque est souvent préférable à l’assurance individuelle.

 

Vous l’avez compris, ce sont les intérêts et les primes d’assurance qui pèsent lourdement dans le coût total de votre prêt immobilier.

 

Effet ciseau des seuils d’usure

Outre les taux d’intérêt qui augmentent une ou plusieurs fois par mois, les taux d’usure sont eux actualisés chaque trimestre.

Or, dans un contexte actuel de hausse des taux immobiliers, les taux d’usure à respecter sont en perpétuel décalage avec les taux pratiqués par les banques. Cet effet ciseau complique l’accès au crédit immobilier de nombreux ménages.

 

Une perspective de changement ?

Notez que les taux d’usure ont été initialement mis en place pour protéger les emprunteurs et éviter d’avoir des taux anormalement élevés de la part des banques.

Or, ce système est efficace lorsque les taux d’intérêt sont stables. Depuis plusieurs mois, le dispositif montre ses limites et finit par se retourner contre les emprunteurs.

C’est pourquoi, Bercy et la Fédération Française Bancaire ont entamé des discussions fin mai pour atténuer l’effet ciseau. « Nous travaillons à des solutions rapides pour prendre en compte l’impact de la remontée des taux sur les taux d’usure » déclare le Ministre de l’Economie.

A priori, le mode de calcul des taux d’usure ne serait pas revu car il suppose de passer par la voie législative. Il s’agirait plutôt d’un ajustement en prenant en compte les taux immobiliers du dernier mois et non la moyenne sur un trimestre.

 

 

Autres critères 

N’oubliez pas que les banques sont sensibles à votre épargne après l’achat. Aussi, prévoyez un matelas de sécurité.

De plus, le reste à vivre par personne est également une notion importante, en plus du taux d’endettement.

Enfin, des comptes bancaires bien tenus sont indispensables.

 

 

Crédit immobilier en 2022 que c’est difficile : les conséquences

 

Sur la durée de remboursement

Selon l’Observatoire Crédit Logement, la durée moyenne des prêts s’établit à 20 ans en mai 2022. Mais, c’est une moyenne.

Retenez plutôt qu’en mai près de 2 emprunteurs sur 3 ont emprunté sur une durée allant 20 à 25 ans pour financer l’achat de leur résidence principale. Face à la hausse des prix des logements, des taux d’intérêt et au niveau d’apport demandé par les banques, les ménages n’ont pas d’autre choix que d’allonger la durée de remboursement de leurs crédits immobiliers.

Mais, les recommandations du HCSF limitent à 25 ans la durée de remboursement et le taux d’endettement à 35 % des revenus avec assurance. Aussi, les emprunteurs ne pourront pas indéfiniment étirer la durée de leurs prêts immobiliers.

 

 

Sur l’effort en apport personnel

Depuis 2019, l’apport personnel moyen a augmenté de près de 50 % d’après les données Crédit Logement/CSA. Toutefois, ce chiffre est à relativiser dans la mesure où en 2019 un crédit immobilier pouvait financer jusqu’à 110 % de la valeur d’achat d’un logement.

Actuellement, prévoyez au moins 15 % voire 20 % de la valeur d’achat d’un bien immobilier en apport personnel.

 

 

Sur l’accès au crédit immobilier en 2022

Le profil des emprunteurs a changé

Le durcissement de l’accès au crédit immobilier est une réalité depuis plus d’un an maintenant. Les ménages aux revenus modestes avec un faible apport pouvaient aisément emprunter en 2019. Dès 2020, ils ont été les premiers à être écartés. Actuellement, les emprunteurs de la « classe moyenne » rencontrent des difficultés à financer leur achat immobilier.

Aussi, la part des ménages aisés ne cesse d’augmenter. Les montants de leurs prêts immobiliers progressent sous l’effet de la hausse des prix.

 

Une baisse de la production de crédits immobiliers en 2022

La hausse des taux, les taux d’usure décalés, les règles strictes d’octroi de crédit et le faiblissement de la demande expliquent la baisse de la production de crédits.

Le moral des français est sensible à un environnement incertain : les élections, la guerre en Ukraine, les prix de l’énergie et des carburants en hausse, l’inflation de manière plus générale … La liste est longue.

Par ailleurs, depuis janvier 2022, les préconisations du HCSF notamment sur l’endettement deviennent contraignantes pour les banques, sous peine de sanctions. D’après l’ACPR, autorité de contrôle des banques, 15,4 % des dossiers de prêt des banques en décembre 2021 ne sont pas conformes en termes de taux d’effort. Ainsi, le caractère obligatoire des règles du HCSF a contribué à écarter certains profils d’emprunteurs.

 

 

Sur le marché immobilier

Le marché immobilier semble bloqué avec des prix qui résistent.

Un recul de la demande

La demande faiblit depuis le début de l’année dans un climat morose.

Le rebond habituel des achats immobiliers n’a pas eu lieu au printemps.

D’ailleurs, les ventes de logements anciens baissent de 23,6 % au cours du 1er trimestre 2022.

 

Les primo-accédants de moins de 30 ans

Le réseau Century 21 a constaté que les moins de 30 ans ont moins acheté au cours du 1er trimestre 2022. Les ventes ont baissé de 12 % auprès de ces acheteurs.

Cette tendance s’explique par l’effet conjugué de la hausse des prix immobiliers et le durcissement des conditions d’emprunt.

 

Les secundo-accédants empêchés

Depuis plusieurs mois, ce sont les ménages qui souhaitent vendre et acheter un logement qui sont empêchés en raison des prix immobiliers et des conditions d’octroi des crédits.

Les secundo-accédants ont certes un apport pour acheter un nouveau bien immobilier. Mais, ils se heurtent notamment aux taux d’usure et à la baisse de leur capacité d’emprunt. Dans leur cas, c’est surtout l’assurance de prêt qui les pénalise fortement s’ils ont plus de 45 ans.

De ce fait, les secundo-accédants annulent ou reportent leur projet d’achat revente. Ainsi, le marché immobilier est moins alimenté en biens, ce qui raréfie l’offre et entretient la hausse des prix.

 

Des prix dans l’ancien qui continuent à grimper

Les prix des logements anciens en région augmentent de 9,3 % entre le 1er trimestre 2021 et la même période en 2022.

Notez que la demande est forte sur les maisons. Aussi, la hausse des prix des maisons en région s’envole à + 10 % entre le 1er trimestre 2021 et 2022.

 

 

Pour conclure, le marché du crédit et de l’immobilier sont perturbés. Les taux immobiliers vont probablement continuer à augmenter. Quant aux taux d’usure, pas sûr que l’ajustement de son mode de calcul change la donne.

 

 

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