Hypothèque ou caution pour votre crédit immobilier ? Dominique Mousnier

Hypothèque ou caution pour votre crédit immobilier ? La banque en vous accordant un prêt prend un risque. Pour se protéger en cas d’impayés, elle demandera une garantie en estimant le niveau de risque qu’elle prend.

Ainsi, 3 types de garanties sont possibles : la caution bancaire, l’hypothèque et le privilège de prêteur de deniers. Pourquoi faire ? Combien ça coûte ? Est-ce que ces frais sont inclus dans le crédit immobilier ? Que se passe-t-il en fin de prêt immobilier ?

 

1er cas : la caution

La première possibilité est la caution bancaire ou le cautionnement bancaire. Les banques ont souvent leur propre organisme de caution. Elles peuvent également faire appel à Crédit Logement, société de financement a priori la plus connue.

Ainsi, ces organismes se portent caution en cas d’impayés.

 

Comment ça marche en cas d’impayés avec une caution ?

Au bout de 3 ou 4 échéances impayées, la caution paye la banque du capital restant dû et se tourne vers l’emprunteur pour trouver une solution amiable.

En l’absence d’accord, la caution procède à une inscription d’hypothèque judiciaire puis saisit le bien , le vend et se rembourse.

Combien ça coûte ?

Le montant des frais de garantie varie d’une banque à l’autre pour se situer entre 0,3% et 1,6% du montant de votre crédit immobilier.

Mais, les frais peuvent être dégressifs selon le montant emprunté. Plus le crédit est élevé, plus les frais baissent.

Vous pouvez également payer un peu moins cher selon votre âge. Pour Crédit Logement par exemple, si l’un des emprunteurs a moins de 36 ans, vous ferez des économies.

Ces frais sont inclus dans le crédit immobilier ?

Non, ils sont compris dans l’apport minimum demandé de 10 % environ dans l’ancien et 5% dans le neuf.

Que se passe-t-il à la fin du prêt immobilier ?

Quand vous soldez votre prêt en le vendant ou le faisant racheter par une banque, les frais de caution peuvent être restitués en totalité ou partiellement ou pas du tout.

Tout dépend de l’organisme de caution.

 

Le deuxième type de garantie est l’hypothèque.

 

 

2ème cas : l’hypothèque

Dans le cas d’une hypothèque, la banque prendra une garantie réelle sur le bien immobilier acheté ou sur une autre bien libre de prêt.

Ici, pas d’organisme de caution. Le notaire inscrit le logement au bureau des hypothèques et publie cette inscription au service de publicité foncière.

 

Comment ça marche en cas d’impayés avec une hypothèque ?

Si aucune solution amiable n’a pu être trouvée après plusieurs mensualités impayées, la banque fait saisir le bien immobilier. Celui-ci est vendu et la banque récupère le capital restant dû.

Combien ça coûte ?

Le coût des frais de garantie de prêt immobilier est sensiblement équivalent à celui d’une caution bancaire, c’est à dire un pourcentage du montant emprunté. Les frais sont également dégressifs selon le montant emprunté.

En revanche, l’âge des emprunteurs n’a pas d’incidence.

C’est en fin de prêt qu’il faut prévoir des frais supplémentaires.

Ces frais sont inclus dans le crédit immobilier ?

Comme pour la caution bancaire, vous devrez prévoir ces frais dans votre apport personnel.

Que se passe-t-il à la fin du prêt immobilier ?

Si vous vendez votre logement avant la fin du prêt, il n’y aura pas de restitution de ces frais de garantie.

Au contraire, le notaire lèvera l’hypothèque. Vous réglez des frais de mainlevée d’hypothèque.

Cependant, l’inscription de l’hypothèque est valable pendant toute la durée du prêt plus 1 an. Passé ce délai, l’inscription disparait d’elle-même sans aucun frais ni formalités.

Enfin, la dernière forme de garantie est le privilège de prêteur de deniers, qui se rapproche de l’hypothèque avec une nuance cependant.

 

 

3ème cas : Le privilège de prêteur de deniers

Il s’agit également d’une garantie réelle prise par la banque sur un bien immobilier. Le notaire accomplit les même formalités que pour l’hypothèque à l’exception de la publicité foncière.

 

Comme ça marche en cas d’impayés avec un privilège de prêteur de deniers ?

Le processus est le même que pour l’hypothèque : saisie du bien et vente de celui-ci après la recherche d’un accord amiable.

Combien ça coûte ?

La différence avec l’hypothèque est le coût.

En effet, cette garantie n’est pas soumise à la taxe de publicité foncière, donc moins chère que l’hypothèque.

Mais, en fin de prêt, les frais de mainlevée sont à prévoir.

Ces frais sont inclus dans le crédit immobilier ?

Comme pour la caution bancaire et l’hypothèque, les frais sont à inclure dans votre apport personnel.

Que se passe-t-il en fin de prêt immobilier ?

Les effets du privilège de prêteur de deniers sont les mêmes que pour une hypothèque.

En effet, vous devrez prévoir des frais de mainlevée. Passé le délai de l’inscription plus 1 an, l’inscription disparait et vous ne réglez aucun frais.

 

 

Dans la pratique, les banques ont souvent recours à la caution bancaire. Si ce n’est pas le cas, les frais de garantie avec un privilège de prêteur de deniers sont moins coûteux qu’avec une hypothèque.

Mais, la question à se poser est qui choisit la garantie ? C’est la banque qui estime le risque, donc c’est elle qui choisira la garantie.

Enfin, le coût total de votre crédit immobilier inclut les frais de garantie. Ainsi, ils sont un des éléments de comparaison des offres de crédits des banques, même si son poids n’est pas aussi important que les intérêts et l’assurance de prêt.

 

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