Le rachat de soulte en cas de divorce - Dominique Mousnier

Le rachat de soulte se pose en cas de divorce. La résidence principale est souvent détenue en indivision. Si l’un des indivisaires souhaite conserver le logement, il rachète une part de propriété à son ex conjoint (e) et lui verse une compensation. Cette compensation est une soulte. Qu’est-ce que le rachat de soulte ? Comment calculer le montant de la soulte ? Comment financer un rachat de soulte ?

 

Qu’est-ce qu’un rachat de soulte ?

Il s’agit de racheter la part d’un bien pour en détenir la pleine propriété. Cette quote-part a pu être définie en amont. Au moment de l’achat immobilier, un couple peut par exemple déterminer le pourcentage de propriété de chacun en fonction de l’apport personnel engagé dans l’acquisition. Ainsi, le “pourcentage de propriété “apparaitra dans l’acte notarié soit 50 %/50 % ou 60 %/40 % …

En cas de divorce, le jugement doit être prononcé avant d’envisager un rachat de soulte.

Enfin, si un crédit immobilier est en cours, celui qui perçoit la soulte demandera à la banque de se désolidariser du prêt.  Sinon, la règle de solidarité continue à s’appliquer pour la banque. C’est également valable pour l’ensemble des prêts contactés par les emprunteurs qui se séparent.

 

Comment calculer le montant de la soulte ?

C’est le notaire qui va définir le montant de la soulte dans létat liquidatif .Ce montant dépend de la valeur estimée du logement, de la quote-part de chacun et du montant du prêt immobilier en cours à racheter.

 

Estimation du bien

Il est conseillé de faire appel à une ou plusieurs agences immobilières pour avoir une estimation réaliste du bien. Si vous sous-estimez ou sur estimez sa valeur, le notaire pourrait réaliser sa propre estimation pour éviter qu’une partie ne soit lésée.

 

Quote-part de chaque indivisaire

La quote-part de propriété a une incidence directe sur le montant de la soulte.

 

Montant du crédit immobilier en cours

Le montant du crédit immobilier en cours amoindrit la valeur du bien. Le capital restant dû est retranché de la valeur du logement.

 

Exemple de calcul de soulte

Un couple se sépare et détient sa résidence principale en indivision. Celle-ci est estimée par une agence immobilière à 150 000 €. Chacun détient 50 % du bien. Il reste un prêt s’élevant à 50 000 €. Ainsi, celui qui souhaite devenir unique propriétaire verse à l’autre partie au titre de la soulte : 50 000 € soit 75 000 € (50 % de la valeur du bien ) – 25 000 € (50 % du prêt en cours).

 

Puis, il reprendra à son compte le crédit immobilier en cours. Il pourra intégrer le montant du prêt immobilier dans le financement du rachat de soulte.

 

Comment financer financer un rachat de soulte ?

Vous réglez le rachat de soulte soit par un paiement comptant soit par un crédit immobilier.

 

Paiement comptant

Vous réglez la soulte sur vos deniers personnels.

 

Crédit immobilier

Bien souvent, l’indivisaire a recours à un prêt immobilier classique, semblable au prêt souscrit lors d’une acquisition.

Aussi, le montant emprunté englobe la soulte, le capital du crédit en cours, les éventuelles pénalités de remboursement anticipé et les frais de garantie du nouveau prêt.

Puis, la banque étudie la capacité financière de l’emprunteur et son endettement.

 

Frais en cas de rachat de soulte

Des frais de notaire s’appliquent sur le montant de la soulte notamment le droit de partage de 2,5 % de la valeur nette du logement.

 

Vous pouvez inclure dans un crédit immobilier à la fois la soulte et le prêt immobilier en cours. Si toutefois, aucun des co-emprunteurs n’est pas en mesure de racheter la part de l’autre, le bien immobilier est alors mis en vente. Le prêt immobilier est soldé avec la vente effective du logement.

 

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