Les frais de garantie

Les frais de garantie sont incontournables quand vous demandez un prêt immobilier. Mes clients découvrent bien souvent l’existence de ces frais au moment de la souscription d’un crédit immobilier. Ils connaissent les frais de notaire mais peu ont entendu parler de la garantie. Voyons ensemble comment fonctionne les différents types de garantie, leur coût. Ne confondez pas frais de garantie et assurance de prêt.

 

 

Frais de garantie : différents selon le type de garantie

A chaque demande de crédit immobilier, les banques estiment le risque qu’elles prennent à financer un achat immobilier. Elles veulent s’assurer contre le risque d’impayés. Pour ce faire, elles mettent en place la garantie d’être payée en cas de défaillance des emprunteurs. Cette précaution génère les frais de garantie. On distingue 2 types de garantie.

 

Cautionnement pour un prêt immobilier

Un organisme se porte caution pour votre crédit immobilier. C’est lui qui verse à la banque les mensualités dues si vous n’arrivez plus à payer votre crédit. Puis, il se tourne vers les emprunteurs pour récupérer son dû.

Ces organismes de caution sont souvent des filiales de banques ou encore un organisme détenu par l’ensemble des établissements prêteurs.

Ces organismes de caution ont des critères pour l’octroi des crédits immobiliers spécifiques. En principe, les banques suivent leur accord ou refus.

Les frais de caution diffèrent d’un organisme à l’autre, selon le montant emprunté. Certains organismes prévoient la restitution d’une partie des frais de garantie à la fin de votre prêt immobilier. Par exemple, vous vendez votre logement et soldez votre prêt. La restitution intervient à ce moment là. A moi en tant que courtier en crédits, de comparer les frais de garantie entre chaque banque.

Les frais de cautionnement sont prélevés en une seule fois par la banque qui vous accorde le crédit. Le règlement intervient généralement au moment de l’édition des offres de prêt immobilier.

 

Hypothèque ou PPD pour un crédit immobilier

Les banques peuvent choisir de prendre une garantie réelle sur le logement que vous achetez. Cela peut arriver après un refus de l’organisme de caution. C’est le principe de l’hypothèque. En cas d’impayés, la banque fait saisir le bien immobilier, le met en vente aux enchères et récupère le capital du crédit resta dû. L’hypothèque demande l’intervention du notaire. En effet, celui-ci inscrit la garantie réelle au bureau des hypothèques.

Les frais d’hypothèque sont plus élevés que les frais de cautionnement. Ils comprennent la rémunération du notaire, la publicité foncière et autres frais.

Pour une construction, la banque choisit obligatoirement l’hypothèque.

En revanche, le Privilège de Préteur de Deniers (PPD) est une forme d’hypothèque. Son coût est moins élevé car il n’y a pas de frais de publicité foncière. Les banques peuvent opter pour cette garantie pour l’achat d’un logement ancien ou neuf, hors construction.

Sachez que l’hypothèque et l’IPPD supposent à la revente du logement une mainlevée de la garantie de la part du notaire. Donc, prévoyez des frais de mainlevée. Mais, aucun frais de mainlevée 1 an après la fin du remboursement du crédit immobilier.

 

Notez que ce sont les banques qui choisissent le type de garantie. Les emprunteurs n’ont pas la main. Les prêteurs eux-mêmes suivent souvent les décisions des organismes de caution. D’ailleurs, le recours à l”hypothèque représente moins de 30 % des crédits.

Actuellement, les frais de garantie ne sont pas financés par votre emprunt immobilier. En effet, ils sont couverts par votre apport personnel.

 

 

Frais de garantie : rien à voir avec l’assurance de prêt

Les frais de garantie sont distincts de la prime d’assurance. D’un côté la garantie est prise par la banque. Elle porte sur le bien que vous achetez. De l’autre côté, l’assurance de prêt est liée à l’état de santé des emprunteurs. Vous remplissez un questionnaire de santé. Vous signez un contrat avec la compagnie d’assurance. C’est vrai que la banque est le bénéficiaire du contrat d’assurance.

Tout de même, il y a un point commun entre ces 2 notions. En effet, dans les 2 cas, il s’agit de rembourser à la banque le capital restant dû suite à une défaillance ou un problème de santé des emprunteurs.

 

 

Vous l’avez compris, difficile d’éviter les frais de garantie. Toutefois, il est intéressant de comparer ce coût d’une banque à l’autre. Rappelez-vous que les frais de garantie sont compris dans le coût total de votre crédit et le TAEG.