L’assurance de prêt immobilier permet le remboursement d’un crédit ou des échéances en cas de décès, d’invalidité ou d’incapacité à travailler des emprunteurs. Voici 4 points clés à vérifier avant de signer un contrat : les risques couverts, la couverture, l’indemnisation et le prix.
Quels sont les risques couverts par l’assurance de prêt ?
2 garanties d’assurance de prêt obligatoires
- Décès : cette garantie intervient en cas de décès de la personne assurée.
- Perte totale et irréversible d’autonomie (PTIA) : dans ce cas, l’assuré est dans un état grave nécessitant l’intervention d’une tierce personne pour réaliser les actes ordinaires de la vie courante : se déplacer, se laver, se vêtir, s’alimenter.
4 garanties d’assurance de prêt facultatives
- Incapacité temporaire totale (ITT) : l’emprunteur assuré ne peut plus travailler mais temporairement.
- Invalidité permanente totale (IPT) : l’assuré est de façon définitive incapable de travailler. Son taux d’invalidité est d’au moins 66%, selon l’évaluation de l’assureur.
- Invalidité permanente partielle (IPP) : cette garantie vient compléter l’IPT. Elle intervient lorsque la personne assurée présente un taux d’invalidité d’au moins 33% et moins de 66%, reconnu par l’assureur et selon ses propres méthodes de calcul.
- Perte d’emploi (PE) : la garantie couvre l’assuré en cas de licenciement ou de perte d’activité professionnelle, à condition de percevoir une allocation chômage.
Exclusions de l’assurance de prêt
Pensez à bien lire les exclusions de votre contrat d’assurance emprunteur. Par ailleurs, vous avez la possibilité de racheter certaines exclusions afin d’être bien couvert.
Pratiques des banques pour l’assurance de prêt
- Achat d’une résidence principale : les banques imposent de vous couvrir contre 4 risques : décès, PTIA, ITT et IPT. La garantie IPP est généralement proposée par les contrats d’assurance individuelle (par opposition aux contrats groupe des banques). Mais, cette garantie est une option intéressante au regard de votre profession. Quant à la garantie perte d’emploi, elle s’avère souvent chère et surtout limitée dans le temps.
- Achat locatif ou résidence secondaire : les établissements bancaires demandent en principe uniquement les 2 garanties obligatoires.
Equivalences des garanties en cas de changement d’assurance de prêt
La loi Lemoine vous permet depuis septembre 2022 de changer d’assurance de prêt à tout moment, sans préavis ni frais. Cette loi pose la condition de l’équivalence des garanties de votre assurance de crédit immobilier. Ainsi, si vous êtes initialement couvert en décès et PTIA, votre nouveau contrat doit obligatoirement contenir au minimum ces 2 mêmes garanties. Libre à vous d’ajouter des garanties supplémentaires si c’est judicieux.
Quelle couverture par emprunteur ?
Quotité minimale pour l’assurance de prêt
La quotité d’assurance est le pourcentage du montant emprunté couvert par l’assurance de prêt. Or, la quotité minimale requise est de 100 %.
- Un emprunteur : si vous empruntez seul, la banque impose d’être couvert à 100 %.
- Un couple : lorsque vous souscrivez un crédit immobilier en couple, vous pouvez répartir la couverture entre les 2 emprunteurs, selon vos revenus. Mais la quotité totale doit être d’au moins 100 %.
Demandes des banques pour l’assurance de prêt
Pour un couple, les banques ont depuis longtemps tendance à imposer une couverture de 100 % par emprunteur soit 200 % au total. Mais, vous pouvez très bien vous assurer à hauteur de 80/80 ou 70/70 ou 70/30 … Si vous optez pour une quotité de 80% par assuré, cela signifie qu’en cas de décès de l’un des emprunteurs, l’assurance remboursera 80 % du capital restant dû. Donc, il restera 20 % du crédit à la charge du survivant. Aussi, prenez en compte les revenus de chaque assuré pour déterminer la quotité. L’emprunteur au plus haut revenu doit avoir la quotité d’assurance la plus élevée.
Quoi qu’il en soit, il est toujours préférable d’être couvert à 200% pour un couple. Mais, le coût de l’assurance groupe, proposée par les banques, pose question. Les banques imposent leur assurance groupe et leurs tarifs. Or, le rapport qualité/prix n’est pas toujours au rendez-vous.
Or, la liberté de choisir librement son assurance de prêt, au moment de la souscription de votre crédit immobilier, est purement théorique. Notez que 85% des assurances de prêt immobilier sont des contrats groupe des banques. Ça en dit long sur le choix laissé aux emprunteurs au moment de la signature d’un crédit immobilier. D’ailleurs, la loi Lemoine permet de changer d’assurance emprunteur depuis le 1er septembre 2022, à défaut d’intervenir au moment de la souscription d’un crédit immobilier. C’est dire l’impuissance du législateur.
Quotité en cas de changement de contrat d’assurance de prêt
La quotité d’assurance est importante lorsque vous changez de contrat d’assurance de prêt immobilier. La loi Lemoine permet de résilier votre contrat à tout moment à condition que les quotités soient identiques à celles de votre contrat initial. Ainsi, vous avez la possibilité d’augmenter cette couverture par emprunteur mais pas de la diminuer.
Quelle indemnisation ?
Vous devez veiller à avoir une indemnisation optimale pour faire face aux risques évoqués plus haut.
Règles générales du remboursement d’assurance de prêt
- Remboursement du capital : en cas de décès ou de perte totale et irréversible d’autonomie (PTIA), l’assurance prend en charge le capital restant dû, à hauteur de la quotité d’assurance de l’emprunteur concerné. Vous êtes assuré à hauteur de 100 %, il ne reste plus rien à payer pour le survivant ou les héritiers.
- Remboursement de l’échéance de prêt immobilier : l’assurance prend en charge, selon la quotité par assuré, la mensualité de votre crédit immobilier en cas d’ITT, d’IPT et d’IPP. Toutefois, il arrive que pour la garantie IPT, l’assurance verse le capital restant dû au moment de la reconnaissance de l’invalidité. Concernant la garantie perte d’emploi, l’assurance verse un montant forfaitaire ou une partie de l’échéance de prêt, pendant une durée limitée, après des délais de franchise et de carence.
Délai de franchise pour l’ITT de votre assurance de prêt
La garantie ITT prévoit systématiquement un délai de franchise allant de 30 à 180 jours. Cela signifie que la prise en charge est effective une fois ce délai passé. Ainsi, si le délai de franchise est de 90 jours, l’assureur commence à rembourser la mensualité de votre prêt 3 mois après le début de votre arrêt de travail. Donc, vous devrez payer votre échéance de prêt pendant 3 mois, même si vos revenus baissent.
Indemnisation forfaitaire ou indemnitaire
Pour les garanties ITT et IPT, certains contrats prévoient un versement forfaitaire et d’autres indemnitaire. Privilégiez l’indemnisation forfaitaire. Cela signifie le remboursement de votre échéance de prêt. En cas de prestation indemnitaire, le montant versé par l’assurance dépend de votre perte de revenus.
Age de fin de prêt des versements
Chaque contrat d’assurance emprunteur fixe un âge limite pour bénéficier des prises en charge. Veillez à être couvert pendant toute la durée de votre prêt.
Quel rapport qualité/prix pour votre assurance de crédit ?
Nous avons vu précédemment les points à vérifier pour bénéficier de garanties optimales. Regardons maintenant le prix. Toutefois, le prix ne peut pas être le critère principal dans le choix de votre assurance emprunteur. C’est le rapport entre le prix et les garanties adaptées à votre situation personnelle qui importe.
Cotisation fixe ou variable de votre assurance emprunteur
Les assurances en délégation, en opposition aux assurance groupe des banques, laissent le choix entre une prime d’assurance mensuelle fixe ou variable.
- Une cotisation d’assurance fixe est identique pendant toute la durée de votre prêt immobilier. Elle est calculée sur le montant initial de votre emprunt immobilier.
- Une cotisation d’assurance variable change d’une année sur l’autre. Elle est calculée annuellement sur le capital restant dû et aussi selon votre âge. Donc, elle prend notamment en compte l’amortissement du capital emprunté. En d’autres termes, la prime variable s’adapte au remboursement progressif du capital emprunté qui diminue échéance après échéance.
Si la prime variable la plus élevée reste inférieure au montant de la cotisation fixe, vous avez tout intérêt à opter pour la formule variable.
Coût total de l’assurance de prêt
Il est intéressant de mesurer le coût de votre assurance de prêt au bout de 8 ans si vous avez des perspectives de revente par exemple. Vous pouvez également prendre en compte le coût total de votre assurance emprunteur pendant toute la durée de remboursement pour comparer différents devis.
Pour conclure, soyez attentifs aux garanties, aux quotités, à l’indemnisation et au rapport qualité prix de votre assurance emprunteur. Si toutefois, vous ne parvenez pas à optimiser votre assurance emprunteur au moment de la signature de votre crédit immobilier, changez de contrat dès la signature de l’acte notarié. Aujourd’hui, résilier un contrat d’assurance de prêt immobilier est un jeu d’enfant depuis la loi Lemoine. Votre courtier saura vous conseiller et vous accompagner dans les démarches.
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