Un crédit hypothécaire en SCI familiale permet d’obtenir des liquidités grâce au patrimoine immobilier d’une SCI. En contrepartie, la banque prend une hypothèque sur un des actifs de la SCI. Ce pret hypothécaire a pour objectif de financer une variété de projets, selon des critères précis et certaines restrictions.
Qu’est-ce qu’une SCI familiale ?
Une société civile immobilière (SCI) familiale permet aux membres d’une même famille de se constituer un patrimoine et d’en faciliter la transmission. Chaque associé de la SCI (au moins 2) détient des parts sociales qu’il peut céder ou acheter au fil des années. La SCI familiale entre parents et enfants est assez courante.
Qu’est-ce qu’un crédit hypothécaire en SCI familiale ?
Le prêt hypothécaire dont nous parlons ici est aussi appelé pret hypothecaire de trésorerie. C’est un crédit permettant à une SCI de disposer d’une somme d’argent en donnant en garantie (hypothèque) un de ses biens immobiliers pour financer un nouveau projet. C’est dont la SCI qui emprunte, en s’appuyant sur les revenus et les charges de chaque associé.
Quels projets finance un prêt de trésorerie hypothécaire via une SCI familiale ?
Un achat immobilier
Le projet à financer peut être l’achat d’une résidence principale, une résidence secondaire, un investissement locatif ou un terrain seul, en France ou dans la zone euro. En revanche, un credit hypothécaire en SCI familiale ne finance pas un achat neuf sur plan ou une construction.
Des travaux
Le credit hypothecaire de trésorerie peut financer de 75 000 € à 300 000 € de travaux en France ou dans la zone euro. Les emprunteurs devront fournir des devis.
Une trésorerie
Ce prêt permet de disposer d’une trésorerie affectée ou non.
Quels sont les critères des banques pour un crédit hypothécaire en SCI ?
Ratio hypothécaire
Le ratio hypothécaire est la part de la valeur d’un bien immobilier (hypothéqué) qui détermine le montant du prêt hypothécaire de trésorerie. Or, ce ratio est différent d’un département à l’autre puisque les prix immobiliers ne sont les mêmes sur tout le territoire français. Ainsi, le ratio hypothécaire est de 50 % dans le Var (83) et 60 % dans les Alpes Maritimes (06). Cela signifie que pour une maison estimée actuellement à 500 000 €, libre de prêt immobilier, votre prêt hypothécaire en SCI peut s’élever à 250 000 € maximum, tous frais inclus.
Taux d’endettement
La mensualité du prêt hypothécaire ne doit pas dépasser 33% des revenus des associés de la SCI familiale. Il s’agit d’un taux d’endettement hors assurance de prêt.
Assurance emprunteur
L’assurance emprunteur est facultative pour un pret de tresorerie hypothecaire en SCI. Donc, cette option ne pénalise pas les emprunteurs inassurables ou ayant des problèmes de santé. Mais, en cas de décès de l’un des associés de la SCI, le conjoint survivant devra certainement vendre le bien hypothéqué.
Hypothèque en 1er rang
La banque demande à prendre une hypothèque en 1er rang sur un des biens immobiliers de la SCI familiale. Cela signifie qu’elle sera le premier créancier à être remboursé en cas de non-paiement de la SCI. Donc, la banque entend minimiser le risque de non-remboursement.
Âge des emprunteurs
L’âge limite de fin de prêt est de 95 ans, pour le plus jeune des emprunteurs.
Prêt amortissable ou in fine
Vous avez le choix entre 2 types de prêt. Le prêt amortissable sur 10 à 25 ans permet d’amortir le capital emprunté chaque mois. Quant au prêt in fine sur 5 ans à 10 ans, le capital emprunté est remboursé en fin de prêt par le nantissement d’un bien immobilier par exemple.
Quelles sont les limites du prêt de trésorerie hypothécaire en SCI ?
Crédit immobilier en cours
Si vous avez un crédit immobilier en cours lié au bien hypothéqué, il faudra le racheter même si le taux d’intérêt est très compétitif et quel que soit le type de garantie (caution ou hypothèque). En effet, le rachat est la seule solution pour que la banque puisse prendre une hypothèque de 1er rang sur votre bien immobilier. Ainsi, il est préférable que le logement hypothéqué soit libre de tout prêt pour obtenir un crédit hypothécaire.
Types de biens financés
Les hangars, exploitations agricoles, bâtiments industriels, garages, parkings, mobil home, châteaux, péniches … et autres biens atypiques ne sont pas finançables par un credit hypothécaire de tresorerie en SCI familiale.
Les emprunteurs
Les associés de la SCI sont des personnes physiques ou morales. Cependant, tous les associés ne peuvent pas être des personnes morales. Les emprunteurs sont résidents français fiscalement et habitent en France métropolitaine.
Montant minimum du crédit
Le montant minimal du prêt de trésorerie hypothécaire est de 100 000 €, frais inclus.
Ancienneté de la SCI
La SCI familiale doit exister depuis au moins 2 ans.
Bien hypothéqué de 300 000 € au moins
La banque fixe la valeur plancher du bien immobilier hypothéqué à 300 000 €.
Pour conclure, un pret hypothecaire pour une SCI familiale est une solution intéressante pour obtenir des fonds en mobilisant le patrimoine d’une SCI et en acceptant une garantie hypothécaire. Ce crédit permet de financer toutes sortes de projets d’achat immobilier, travaux et trésorerie. Pour obtenir un prêt hypothécaire de trésorerie, les critères des banques sont spécifiques en termes de ratio hypothécaire, d’endettement, d’âge des emprunteurs, de crédits en cours … Aussi, faites-vous accompagner par un courtier en crédit hypothécaire.
Vous aimerez aussi :