Un prêt de trésorerie hypothécaire en SCI familiale (ou prêt hypothécaire en SCI) présente quelques spécificités par rapport à un prêt hypothécaire en nom propre. La banque analyse à la fois la SCI et ses associés. Quels sont les critères des banques ? Que peut-on financer ? Quels sont les motifs de refus fréquents ?
💡 Un prêt de trésorerie hypothécaire en SCI familiale permet d’obtenir des fonds en contrepartie d’une hypothèque sur un ou plusieurs biens détenus par la SCI, afin de financer de nouveaux projets.
💡 Une SCI familiale détient la résidence principale ou la résidence secondaire des associés. Elle se distingue d’une SCI commerciale, qui possède au moins un bien locatif.
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📍 La SCI familiale emprunte, pas les associés en nom propre
Un prêt de trésorerie hypothécaire en SCI familiale obéit à des règles différentes d’un prêt de trésorerie hypothécaire en nom propre.
- Une hypothèque est prise sur un bien appartenant à la SCI familiale
- C’est la SCI familiale qui emprunte
- Les associés ne peuvent pas emprunter en direct
- La banque prête à la SCI, en analysant les revenus et charges de chaque associé
👉 Si le bien donné en hypothèque est détenu par la SCI familiale, le prêt se met en place au nom de la SCI, pas en nom propre.
📍 Les conditions des banques pour un prêt de trésorerie hypothécaire en SCI familiale
Ratio hypothécaire
Le montant du prêt de trésorerie hypothécaire dépend de la valeur du bien donné en hypothèque et du ratio appliqué par la banque, c’est-à-dire le pourcentage entre le montant du prêt et la valeur du bien hypothéqué.
Ce ratio varie selon la localisation du bien. Dans le Var, il peut aller jusqu’à 50 %, et jusqu’à 60 % dans les Alpes-Maritimes.
📌 Exemple :
Bien situé à Carqueiranne estimé à 500 000 € → prêt hypothécaire maximum possible : 250 000 € (frais inclus)
Taux d’endettement des associés
La mensualité du prêt de trésorerie hypothécaire ne doit pas dépasser 33 % des revenus des associés de la SCI familiale, hors assurance.
Hypothèque en 1er rang
La banque demande une hypothèque en 1er rang sur un bien de la SCI familiale. En cas de non-paiement, elle est prioritaire pour se rembourser sur ce bien.
Prêt amortissable ou in fine
Deux types de prêts hypothécaires en SCI familiale sont possibles :
- Prêt amortissable : le capital est remboursé progressivement avec chaque mensualité
- Prêt in fine : seuls les intérêts sont payés pendant la durée du prêt, le capital est remboursé à la fin
👉 Le prêt in fine suppose de prévoir le remboursement du capital en fin de période, par exemple la vente d’un bien non hypothéqué ou un placement.
Âge des associés
- L’âge de fin de prêt peut aller jusqu’à 95 ans pour le plus jeune des associés
- La durée du prêt est adaptée en fonction de cet âge limite
Assurance du prêt hypothécaire
- L’assurance est facultative pour un prêt de trésorerie hypothécaire en SCI familiale
- Elle permet d’emprunter même en cas de problème de santé
👉 Les associés peuvent s’assurer s’ils le souhaitent
📍 Les projets financés avec un prêt de trésorerie hypothécaire en SCI familiale
Ce prêt de trésorerie hypothécaire permet de mobiliser la valeur d’un bien détenu en SCI pour financer différents projets.
- Achat d’un bien (hors construction et achat sur plan)
- Travaux (de 75 000 € à 300 000 €, avec devis)
- Une somme d’argent affectée ou non
📍 Les motifs de refus d’un prêt de trésorerie hypothécaire en SCI familiale
- Associés expatriés ne payant pas leurs impôts en France
- SCI familiale trop récente (minimum 2 ans)
- Crédits en cours empêchant la mise en place d’une hypothèque en 1er rang
- Montant de prêt trop faible (minimum 100 000 €)
- Valeur du bien insuffisante (minimum 300 000 €)
- Capacité de remboursement insuffisante des associés
📞 Chaque dossier en SCI familiale étant spécifique, un échange téléphonique permet de vérifier si votre projet est finançable et dans quelles conditions.
Dominique Mousnier
Courtier en rachat de crédits et prêt hypothécaire
La Valette-du-Var – Intervention dans tout le Var
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À savoir
La réduction des mensualités entraîne un allongement de la durée de remboursement et peut augmenter le coût total du crédit. Une analyse personnalisée est indispensable avant tout engagement.
Un crédit vous engage et doit être remboursé. Vérifiez vos capacités de remboursement avant de vous engager. Aucun versement de quelque nature que ce soit, ne peut être exigé d’un particulier, avant l’obtention d’un ou de plusieurs prêts d’argent.