L’assurance de prêt immobilier permet le remboursement d’un crédit ou des mensualités en cas de décès, invalidité ou incapacité à travailler des emprunteurs. Voici 4 points clés à vérifier avant de signer un contrat pour être bien couvert, bien indemnisé et bénéficier d’un bon rapport qualité et prix.
Article mis à jour le 13/06/2024
Quels risques couvre votre assurance de prêt ?
2 garanties d’assurance de prêt sont obligatoires
Décès
Cette garantie intervient en cas de décès de la personne assurée.
Perte totale et irréversible d’autonomie (PTIA)
L’assuré est dans un état grave nécessitant l’intervention d’une tierce personne pour réaliser les actes ordinaires de la vie courante : se déplacer, se laver, se vêtir, s’alimenter.
4 garanties d’assurance emprunteur sont facultatives
Incapacité temporaire totale (ITT)
L’emprunteur assuré ne peut plus travailler mais temporairement.
Invalidité permanente totale (IPT)
L’assuré est de façon définitive incapable de travailler. Son taux d’invalidité est d’au moins 66%, selon l’évaluation de l’assureur.
Invalidité permanente partielle (IPP)
Cette garantie vient compléter l’IPT. Elle intervient lorsque la personne assurée présente un taux d’invalidité d’au moins 33% et moins de 66%, reconnu par l’assureur et selon ses propres méthodes de calcul.
Perte d’emploi (PE)
La garantie couvre l’assuré en cas de licenciement ou de perte d’activité professionnelle, à condition de percevoir une allocation chômage.
Exclusions d’un contrat d’assurance de crédit
Pensez à lire les exclusions de votre contrat d’assurance emprunteur. Par ailleurs, vous avez la possibilité de racheter certaines exclusions afin d’être mieux couvert.
Garanties demandées par les banques
Achat d’une résidence principale
Pour l’achat de votre résidence principale, les banques imposent de vous couvrir contre 4 risques : décès, PTIA, ITT et IPT. La garantie IPP est généralement proposée par les contrats d’assurance individuelle (par opposition aux contrats groupe des banques). Mais, cette garantie est une option intéressante au regard de votre profession. Quant à la garantie perte d’emploi, elle s’avère souvent chère et surtout limitée dans le temps.
Achat locatif ou résidence secondaire
Les établissements bancaires demandent en principe uniquement les 2 garanties obligatoires pour un investissement locatif ou l’acquisition d’une résidence secondaire. Mais, rien ne vous empêche de souscrire des garanties supplémentaires.
Equivalences des garanties en cas de changement d’assurance de prêt
La loi Lemoine vous permet depuis septembre 2022 de changer d’assurance sans préavis ni frais. Cette loi pose la condition de l’équivalence des garanties de votre assurance de crédit immobilier. Ainsi, si vous êtes initialement couvert en décès et PTIA, votre nouveau contrat doit obligatoirement contenir au minimum ces 2 mêmes garanties. Libre à vous d’ajouter des garanties supplémentaires si c’est judicieux.
Faut-il être assuré à 100 % pour votre assurance de prêt ?
Quotité minimale pour l’assurance de prêt
La quotité d’assurance est le pourcentage du montant emprunté couvert par l’assurance de prêt. Or, la quotité minimale requise est de 100 %. Si vous empruntez seul, la banque impose d’être couvert à 100 %. Lorsque vous souscrivez un crédit immobilier en couple, vous pouvez répartir la couverture entre les 2 emprunteurs, selon vos revenus. Mais la quotité totale doit être d’au moins 100 %.
Demandes des banques pour les quotités d’assurance
Pour un couple, les banques ont depuis longtemps tendance à imposer une couverture de 100 % par emprunteur soit 200 % au total. Mais, vous pouvez très bien vous assurer à hauteur de 80/80 ou 70/70 ou 70/30 … Aussi, si vous optez pour une quotité de 80% par assuré, cela signifie qu’en cas de décès de l’un des emprunteurs, l’assurance remboursera 80 % du capital restant dû. Donc, il restera 20 % du crédit à la charge du survivant. Prenez en compte les revenus de chaque assuré pour déterminer la quotité. L’emprunteur au plus haut revenu doit avoir la quotité d’assurance la plus élevée. Quoi qu’il en soit, il est préférable d’être couvert à 200% pour un couple.
Quotité en cas de changement de contrat d’assurance de prêt
La quotité d’assurance est importante lorsque vous changez de contrat d’assurance de prêt immobilier. La loi Lemoine permet de résilier votre contrat à tout moment à condition que les quotités soient au moins identiques à celles de votre contrat initial. Ainsi, vous avez la possibilité d’augmenter cette couverture par emprunteur mais pas de la diminuer.
Combien remboursera l’assurance ?
Règles générales du remboursement d’assurance de prêt
Remboursement du capital
En cas de décès ou de perte totale et irréversible d’autonomie (PTIA), l’assurance prend en charge le capital restant dû, à hauteur de la quotité d’assurance de l’emprunteur concerné. Vous êtes assuré à hauteur de 100 %, il ne reste plus rien à payer pour le survivant ou les héritiers.
Remboursement de l’échéance de prêt immobilier
L’assurance prend en charge, selon la quotité par assuré, la mensualité de votre crédit immobilier en cas d’ITT, d’IPT et d’IPP. Toutefois, il arrive que pour la garantie IPT, l’assurance verse le capital restant dû au moment de la reconnaissance de l’invalidité. Concernant la garantie perte d’emploi, l’assurance verse un montant forfaitaire ou une partie de l’échéance de prêt, pendant une durée limitée, après des délais de franchise et de carence.
La franchise pour l’ITT de votre assurance de prêt
La garantie ITT prévoit systématiquement un délai de franchise allant de 30 à 180 jours. Cela signifie que la prise en charge est effective une fois ce délai passé. Ainsi, si le délai de franchise est de 90 jours, l’assureur commence à rembourser la mensualité de votre prêt 3 mois après le début de votre arrêt de travail. Donc, vous devrez payer votre échéance de prêt pendant 3 mois, même si vos revenus baissent.
Par défaut, le délai de franchise est souvent de 90 jours. Veillez à ce que la franchise ne dépasse pas ce délai.
Indemnisation forfaitaire ou indemnitaire
Pour les garanties ITT et IPT, certains contrats prévoient un versement forfaitaire et d’autres indemnitaire. Privilégiez toujours l’indemnisation forfaitaire. Cela signifie le remboursement de votre échéance de prêt. En cas de prestation indemnitaire, le montant versé par l’assurance dépend de votre perte de revenus.
Age de fin de prêt des versements
Chaque contrat d’assurance emprunteur fixe un âge limite pour bénéficier des prises en charge. Veillez à être couvert pendant toute la durée de votre prêt.
Quel rapport qualité/prix pour votre assurance de crédit ?
Une cotisation d’assurance fixe ou variable ?
Les assurances en délégation, en opposition aux assurances groupe des banques, laissent le choix entre une prime d’assurance mensuelle fixe ou variable.
Une assurance fixe
La cotisation d’assurance fixe est identique pendant toute la durée de votre prêt immobilier. Elle est calculée sur le montant initial de votre emprunt immobilier.
Une assurance variable
La cotisation d’assurance variable change d’une année sur l’autre. Elle est calculée annuellement sur le capital restant dû et aussi selon votre âge. Donc, elle prend notamment en compte l’amortissement du capital emprunté. En d’autres termes, la prime variable s’adapte au remboursement progressif du capital emprunté qui diminue échéance après échéance. Si la prime variable la plus élevée (sur l’échéancier) reste inférieure au montant de la cotisation fixe, vous avez tout intérêt à opter pour la formule variable.
Coût total de l’assurance de prêt
Il est intéressant de mesurer le coût de votre assurance de prêt au bout de 8 ans si vous avez des perspectives de revente par exemple. Vous pouvez également prendre en compte le coût total de votre assurance emprunteur pendant toute la durée de remboursement pour comparer différents devis.
Questions fréquentes sur l’assurance de prêt immobilier
Légalement, elle n’est pas obligatoire. Mais, elle est indispensable pour obtenir un prêt immobilier.
Vous multipliez le taux d’assurance (qui varie selon l’âge de l’emprunteur) par le montant emprunté. Par exemple, si un jeune célibataire emprunte 100 000 € avec un taux annuel d’assurance fixe à 0,25 %, la cotisation d’assurance sera de 20,83 € chaque mois soit (100 000 € x 0,25%) / 12 mois.
Au moment de la souscription d’un crédit immobilier. Soit vous optez pour l’assurance de la banque, le conseiller se charge de toutes les démarches. Soit vous choisissez (avec l’accord de la banque) une assurance en délégation, un courtier peut vous accompagner.
Pour conclure, restez attentifs aux garanties, aux quotités par emprunteur, à l’indemnisation et au rapport qualité prix de votre assurance de prêt. Si toutefois, vous ne parvenez pas à optimiser votre assurance emprunteur au moment de la signature de votre crédit immobilier, changez de contrat dès la signature de l’acte notarié. Depuis 2022, vous avez la possibilité de résilier un contrat d’assurance de prêt immobilier à tout moment grâce à la loi Lemoine.
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