Les taux immobiliers 2024 baissent sans relâche depuis le début de l’année, après deux années de fortes hausses. Quels sont les taux d’intérêt mois par mois depuis janvier 2024 ? Pourquoi la baisse intervient début 2024 ? Quels sont les signes d’une baisse de taux durable ?
Article mis à jour le 31/10/2024
Quels sont taux immobiliers depuis janvier 2024 ?
Voici les taux d’intérêt moyens pratiqués par les banques sur 25 ans depuis novembre 2023. Cette durée d’emprunt est représentative des pratiques des emprunteurs. En effet, plus de 60 % de la production totale de prêts immobiliers se fait entre 21 et 25 ans.
| Mois | Taux* moyen sur 25 ans** | Ecart en points de base |
|---|---|---|
| Septembre 2024 | 3,49 % | – 14 |
| Août 2024 | 3,63 % | + 3 |
| Juillet 2024 | 3,60 % | – 5 |
| Juin 2024 | 3,65 % | – 11 |
| Mai 2024 | 3,76 % | – 8 |
| Avril 2024 | 3,84 % | – 7 |
| Mars 2024 | 3,91 % | – 8 |
| Févier 2024 | 3,99 % | -14 |
| Janvier 2024 | 4,13 % | – 22 |
| Décembre 2023 | 4,35 % | – 3 |
| Novembre 2023 | 4,38 % |
La courbe des taux s’inverse en décembre 2023
En décembre 2023, les taux moyens cessent d’augmenter. Ainsi, la courbe des taux s’inverse fin 2023. Enfin ! après 24 mois de hausses continues, plus ou moins fortes. Déjà, dès novembre 2023, la hausse des taux des prêts immobiliers ralentit.
Une forte baisse des taux immobiliers en janvier et février 2024
C’est en janvier 2024 que les taux des crédits immobiliers baissent le plus significativement. Ils s’établissent à 4,13 % contre 4,35 % le mois précédent soit – 22 points de base. Puis en février, le recul se confirme avec -14 points de base. Ainsi, le taux moyen sur 25 ans passe sous la barre des 4%.
Un recul des taux modéré en avril et mai 2024
D’avril à mai 2024, les taux baissent en moyenne d’environ 8 points de base chaque mois. Ainsi, la diminution des taux d’intérêts est modérée mais régulière et continue.
Une diminution importante des taux avant l’été
En juin 2024, les taux baissent de 11 points de base par rapport à avril 2024. Ainsi, les banques souhaitent relancer le marché avant la trêve estivale. La concurrence entre les établissements bancaires explique aussi cette baisse de taux.
Une pause estivale dans la baisse des taux
Sans surprise, les banques se montrent moins offensives sur les taux immobiliers durant l’été. En effet, la demande s’essouffle. Aussi, les prêteurs attendent septembre repartit à la conquête de nouveaux clients. Ainsi, la légère hausse des taux en août n’est pas significative. Elle traduit uniquement la faiblesse de la demande à cette période.
Les banques sont offensives sur les taux en septembre 2024
Les banques affichent des taux attractifs en septembre 2024. Ainsi, sur 25 ans le taux moyen s’établit à 3,49 % contre 3,63 % en août soit -14 points de base. Cette nouvelle baisse vient conforter la reprise du marché immobilier.
Pourquoi les taux d’intérêt reculent en janvier 2024 ?
On peut se demander pourquoi les banques ont baissé les taux en janvier 2024. Traditionnellement, les 3 premiers mois de l’année ne sont pas une période de forte activité dans l’immobilier. Mais, le marché des crédits a été tellement paralysé en 2022 et 2023 que les banques se devaient de créer un électrochoc.
Urgence à relancer un marché immobilier malmené en 2022 et 2023
La dégringolade lente de 2022
Les taux d’intérêt ont presque doublé en 2022. Mais, les taux étaient historiquement bas : 1,15 % en janvier pour finir à 2,42 % en décembre 2022.
A partir de janvier 2022, les banques sont contraintes par le HCSF à respecter 35 % d’endettement, avec assurance. En plus, la durée de remboursement est limitée à 25 ans voire 27 ans en cas de différé d’amortissement.
Ajoutez à cela un apport personnel à mobiliser de plus en plus important. Aussi, il grimpe de + 13,2 % en 2021 puis + 12,3 % en 2022. Mais, les exigences des banques apparaissent dès 2020, après une année 2019 où les financements à 110 % étaient courants.
Enfin, les taux d’usure trimestriels ont fini de restreindre l’accès au crédit immobilier. Il a fallu attendre le 1er février 2023 pour actualiser les taux d’usure mensuellement. Notez qu’au 1er janvier 2024, les pouvoirs publics se sont empressés de revenir à des taux d’usure trimestriels. Ils le justifient par le fait que les taux baissent et vont se stabiliser. On peut se demander l’intérêt d’une telle mesure qui ne n’incite pas les banques à diminuer rapidement leurs taux immobiliers.
L’effondrement du marché en 2023
En 2023, les hausses de taux sont régulières et brutales après une année 2022 d’augmentation. Le taux moyen sur 25 ans est 2,74 % en janvier pour atteindre un pic à 4,35 % en décembre. Comme en 2022, les contraintes d’endettement, de durée de remboursement, les taux d’usure pèsent sur l’accès aux crédits immobiliers. Le niveau d’apport personnel ne cesse d’augmenter. Aussi, le marché du crédit immobilier est bloqué en 2023.
Le marché du rachat de crédit à la consommation et du rachat de crédit immobilier hypothécaire est également impacté. Les taux augmentent et les seuils d’usure bloquent. De plus, les banques durcissent leurs critères d’accès. Par exemple, le rachat de crédits à la consommation pour des emprunteurs hébergés devient quasi impossible en 2023 et même en 2024.
Le signal fort de la BCE en octobre 2023
Le déclencheur de l’inflexion de la courbe des taux est la décision de la Banque Centrale Européenne (BCE) en octobre 2023. Face à l’inflation, la BCE décide de relever une 1ère fois ses taux directeurs en juillet 2022. C’est une grande première depuis 2011. S’en suivent 10 hausses consécutives jusqu’au coup d’arrêt en octobre 2023. A cette date, l’inflation retombe fortement à 2,9 % contre 4,9% en septembre et 5,9% en août. La politique de la BCE produit ses effets. Ainsi, les banques cessent d’augmenter leurs taux immobiliers fin 2023. Début 2024, elles sont en mesure de baisser leurs taux d’intérêt sur les prêts immobiliers.
Des crédits immobiliers à nouveau rentables début 2024
Entre octobre 2023 et janvier 2024 les banques reconstituent leurs marges et renouent avec la profitabilité des crédits. Les taux de refinancement de la BCE sont stables depuis octobre 2023. Les taux de rémunération des dépôts des ménages ont faiblement augmenté. Donc, les banques n’ont plus besoin d’avoir recours à de nouvelles augmentations de taux. Ainsi, elles sont en mesure de baisser les taux d’intérêt début 2024. Elles n’attendent pas que la BCE entame le cycle baissier de ses taux directeurs à compter de juin 2024.
Les signes d’une baisse de taux durable ?
Les banques accordent plus de crédits immobiliers
Une relance timide au 1er trimestre 2024
De janvier à mars 2024, les banques accordent plus de crédits immobiliers : +1,2 % par rapport au 4ème trimestre 2023. Surtout, la progression est remarquable entre décembre 2023 et mars 2024 : + 46,2 % de crédits acceptés. Donc, la forte baisse des taux en janvier et février provoque un rebond d’activité.
Un net rebond au 2ème trimestre 2024
La situation continue à s’améliorer au 2ème trimestre 2024 avec un net rebond. Ainsi, les banques ont octroyé plus de prêts entre avril et juin : + 49,1 % qu’au 1er trimestre 2024. On peut raisonnablement penser que le marché du crédit est bel et bien relancé même s’il n’a pas retrouvé son dynamisme passé. Le contexte politique français incertain en juin ne semble pas affecter cette tendance.
Un trou d’air au 3ème trimestre 2024
Le nombre de prêt octroyés est en baisse de -11,8 % au 3ème trimestre 2024 par rapport au trimestre précédent. Le décrochage a lieu en août avec – 33,8 % de crédits acceptés. En revanche, les affaires reprennent en septembre.
La BCE baisse ses taux directeurs à partir de juin 2024
1ère baisse en juin 2024
La BCE enclenche le 6 juin 2024 la décrue de ses taux directeurs. Les 3 taux directeurs baissent de 25 points de base. L’inflation annuelle en zone euro n’est pas totalement stabilisée. Le taux annuel est de 2,4 % en avril et mars 2024 contre 2,6 % en février 2024 et 2,9% en décembre 2023. Puis en mai, le taux remonte à 2,6% en raison de la hausse des salaires. Mais, l’inflation passe à 2,5 % en juin 2024.
Prudence de la BCE sur les baisses à venir
Le 6 juin 2024, la BCE se montre prudente sur les baisses de taux de refinancement d’ici fin 2024. Les fluctuations de l’inflation dans la zone euro appellent à la vigilance. Par ailleurs, la Banque Centrale Américaine (Fed) n’a pas encore commencé à baisser ses taux en juin, ce qui signifie une dépréciation de l’euro. Donc, les prix à l’importation seront plus chers, ce qui risquerait de créer à nouveau de l’inflation.
Statut quo de la BCE en juillet 2024
Sans surprise, la BCE décide le 18 juillet 2024 de temporiser. Les taux directeurs restent inchangés. Pourtant l’inflation annuelle en zone euro recule en juin 2024 à 2,5 % contre 2,6 % en mai. Mais, ce sont les prix des services (avec une forte composante salaire) qui inquiètent par leur vigueur. En effet, en juin ces prix ont progressé de 4,1% sur un an, pesant lourdement sur l’inflation.
Une 2ème baisse en septembre 2024
La Banque Centrale Européenne annonce le 12 septembre la 2ème baisse de ses taux directeurs, après celle de juin 2024. Une inflation dans la zone euro en recul et une croissance ralentie ont poussé la BCE à agir. Cette détente est favorable à la poursuite de la baisse des taux des crédits immobiliers. De plus, le risque de dépréciation de l’euro semble écarté. En effet, la Fed a considérablement abaissé son taux directeur en septembre.
Une nouvelle baisse en octobre 2024
La BCE décide le 17 octobre de diminuer ses 3 taux directeurs de 25 points de base. C’est la 3ème baisse depuis juin 2024. L’inflation en zone euro recule à 1,7% en septembre contre 10,6 % en octobre 2022. C’est une excellente nouvelle pour les emprunteurs !
La BCE devrait à nouveau infléchir ses taux en décembre 2024 pour soutenir une croissance européenne qui faiblit dangereusement.
Questions fréquentes sur les taux immobiliers 2024
Oui, d’après CSA/Crédit logement, le taux immobilier moyen (sur un peu plus de 20 ans) devrait s’établir autour de 3,30 % fin 2024.
Les prévisions de CSA/Crédit Logement tablent sur un taux moyen de 2,75 % (sur environ 20 ans) fin 2025.
Oui, les banques vont continuer à demander un apport personnel. Je ne pense pas que les prêts à 110 % réapparaissent de sitôt.
En conclusion, les taux immobiliers reculent depuis janvier 2024. Forte en janvier et février, la baisse ralentit de mars à juin. Puis, les banques sont offensives excepté en août, poussées par la politique de la BCE. Ainsi, le rebond de la production de crédits immobiliers se confirme au fil des mois. Aujourd’hui, il faut surveiller le taux de la dette française (OAT à 10 ans) qui sert référence aux banques pour fixer les taux d’intérêt. Cet indice augmente actuellement en raison du niveau d’endettement de la France. Il pourrait devenir un frein à la poursuite de la baisse des taux immobiliers.
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