Les taux immobiliers baissent en continu depuis janvier 2024, après deux années 2022 et 2023 particulièrement difficiles. Quels sont les taux d’intérêt chaque mois depuis janvier 2024 ? Pourquoi la baisse intervient début 2024 ? Quels sont les signaux encourageants pour les mois à venir ?
Article mis à jour le 06/09/2024
Quels sont taux immobiliers depuis janvier 2024 ?
Voici les taux d’intérêt moyens pratiqués par les banques sur 25 ans au cours des derniers mois. Cette durée d’emprunt est représentative des pratiques des emprunteurs. En effet, plus de 60 % de la production totale de prêts immobiliers se fait entre 21 et 25 ans.
| Mois | Taux* moyen sur 25 ans** | Ecart en points de base |
|---|---|---|
| Août 2024 | 3,63 % | + 3 |
| Juillet 2024 | 3,60 % | – 5 |
| Juin 2024 | 3,65 % | – 11 |
| Mai 2024 | 3,76 % | – 8 |
| Avril 2024 | 3,84 % | – 7 |
| Mars 2024 | 3,91 % | – 8 |
| Févier 2024 | 3,99 % | -14 |
| Janvier 2024 | 4,13 % | – 22 |
| Décembre 2023 | 4,35 % | – 3 |
| Novembre 2023 | 4,38 % |
La courbe des taux d’intérêt s’inverse en décembre 2023
En décembre 2023, les taux moyens se stabilisent et cessent d’augmenter. Ainsi, la courbe des taux s’inverse fin 2023. Enfin ! après 24 mois de hausses continues, plus ou moins fortes. Déjà, dès novembre 2023, la hausse des taux des prêts immobiliers est plus modérée que les mois précédents.
Une forte baisse des taux immobiliers en janvier et février 2024
C’est en janvier 2024 que les taux des crédits immobiliers baissent le plus significativement. Ils s’établissent à 4,13 % contre 4,35 % le mois précédent soit – 22 points de base. Puis en février, le recul se confirme avec -14 points de base. Ainsi, le taux moyen sur 25 ans passe sous la barre des 4%.
Un fléchissement modéré des taux en avril et mai 2024
D’avril à mai 2024, les taux baissent en moyenne d’environ 8 points de base chaque mois. Ainsi, la diminution des taux d’intérêts est modérée mais régulière et continue.
Une diminution importante des taux avant l’été
En juin 2024, les taux baissent de 11 points de base par rapport à avril 2024. Ainsi, les banques souhaitent relancer le marché avant la trêve estivale. La concurrence entre les établissements bancaires explique aussi cette baisse de taux.
Une pause estivale dans le recul des taux
Il est habituel qu’en juillet et août, les banques se montrent moins offensives sur les taux immobiliers. En effet, la demande s’essouffle pendant l’été. Les banques attendent la rentrée de septembre pour conquérir de nouveaux clients. Ainsi, la légère hausse des taux en août traduit uniquement la faiblesse de la demande à cette période.
Pourquoi les taux d’intérêt reculent en janvier 2024 ?
On peut se demander pourquoi les banques ont baissé les taux en janvier 2024. Traditionnellement, les 3 premiers mois de l’année ne sont pas une période de forte activité dans l’immobilier. Mais, le marché des crédits a été tellement paralysé en 2022 et 2023 que les banques se devaient de créer un électrochoc.
Urgence face à un marché du crédit immobilier à la dérive depuis 2 ans
La dégringolade lente en 2022
Les taux d’intérêt ont presque doublé en 2022. Mais, les taux étaient historiquement bas : 1,15 % en janvier pour finir à 2,42 % en décembre 2022.
A partir de janvier 2022, les banques sont contraintes par le HCSF à respecter 35 % d’endettement, avec assurance. En plus, la durée de remboursement est limitée à 25 ans voire 27 ans en cas de différé d’amortissement.
Ajoutez à cela un apport personnel à mobiliser de plus en plus important. Aussi, il grimpe de + 13,2 % en 2021 puis + 12,3 % en 2022. Mais, les exigences des banques apparaissent dès 2020, après une année 2019 où les financements à 110 % étaient courants.
Enfin, les taux d’usure trimestriels ont fini de restreindre l’accès au crédit immobilier. Il a fallu attendre le 1er février 2023 pour actualiser les taux d’usure mensuellement. Notez qu’au 1er janvier 2024, les pouvoirs publics se sont empressés de revenir à des taux d’usure trimestriels. Ils le justifient par le fait que les taux baissent et vont se stabiliser. On peut se demander l’intérêt d’une telle mesure qui ne n’incite pas les banques à diminuer rapidement leurs taux immobiliers.
L’effondrement en 2023
En 2023, les hausses de taux sont régulières et brutales après une année 2022 d’augmentation. Le taux moyen sur 25 ans est 2,74 % en janvier pour atteindre un pic à 4,35 % en décembre. Comme en 2022, les contraintes d’endettement, de durée de remboursement, les taux d’usure pèsent sur l’accès aux crédits immobiliers. Le niveau d’apport personnel ne cesse d’augmenter. Aussi, le marché du crédit immobilier est bloqué en 2023.
Le marché du rachat de crédit à la consommation et du rachat de crédit immobilier hypothécaire est également impacté. Les taux augmentent et les seuils d’usure bloquent. De plus, les banques durcissent leurs critères d’accès. Par exemple, le rachat de crédits à la consommation pour des emprunteurs hébergés devient quasi impossible en 2023 et même en 2024.
Le signal fort de la BCE en octobre 2023
Le déclencheur de l’inflexion de la courbe des taux est la décision de la BCE en octobre 2023. Face à l’inflation, la BCE décide de relever une 1ère fois ses taux directeurs en juillet 2022. C’est une grande première depuis 2011. S’en suivent 10 hausses consécutives jusqu’au coup d’arrêt en octobre 2023. A cette date, l’inflation retombe fortement à 2,9 % contre 4,9% en septembre et 5,9% en août. La politique de la BCE produit ses effets. Ainsi, les banques cessent d’augmenter leurs taux immobiliers fin 2023.
Des crédits immobiliers rentables pour les banques début 2024
Entre octobre 2023 et janvier 2024 les banques reconstituent leurs marges et renouent avec la profitabilité des crédits. Les taux de refinancement de la BCE sont stables depuis octobre 2023. Les taux de rémunération des dépôts des ménages ont faiblement augmenté. Donc, les banques n’ont plus besoin d’avoir recours à de nouvelles augmentations de taux. Ainsi, elles sont en mesure de baisser les taux d’intérêt début 2024. Elles n’attendent pas que la BCE entame le cycle baissier de ses taux directeurs le 6 juin 2024.
Quels sont signaux encourageants pour une baisse de taux durable ?
Les banques accordent plus de crédits immobiliers
Une relance timide au 1er trimestre 2024
De janvier à mars 2024, les banques accordent plus de crédits immobiliers : +1,2 % par rapport au 4ème trimestre 2023. Surtout, la progression est remarquable entre décembre 2023 et mars 2024 : + 46,2 % de crédits acceptés. Donc, la forte baisse des taux en janvier et février provoque un rebond d’activité.
Un net rebond au 2ème trimestre 2024
La situation continue à s’améliorer au 2ème trimestre 2024 avec un net rebond. Ainsi, les banques ont octroyé plus de prêts entre avril et juin : + 49,1 % qu’au 1er trimestre 2024. On peut raisonnablement penser que le marché du crédit est bel et bien relancé même s’il n’a pas retrouvé son dynamisme passé.
La reprise de confirme de juin à août 2024
Le marché des crédits immobiliers est très dynamique de juin à août 2024 : +48,6% de prêts accordés par les banques par rapport à la même période en 2023. L’offre de crédits est attractive. Les emprunteurs sont demandeurs. Le contexte politique incertain français ne semble pas affecter cette tendance.
Baisse des taux de la BCE enclenchée en juin 2024
1ère baisse en juin 2024
La BCE enclenche le 6 juin 2024 la décrue de ses taux directeurs. Les 3 taux directeurs baissent de 25 points de base. L’inflation annuelle en zone euro n’est pas totalement stabilisée. Le taux annuel est de 2,4 % en avril et mars 2024 contre 2,6 % en février 2024 et 2,9% en décembre 2023. Puis en mai, le taux remonte à 2,6% en raison de la hausse des salaires. Mais, l’inflation passe à 2,5 % en juin 2024.
Prudence de la BCE sur d’autres baisses de taux d’ici fin 2024
Décalage entre BCE et Banque Centrale Américaine (Fed)
Le 6 juin 2024, la BCE se montre prudente sur les baisses de taux de refinancement d’ici fin 2024. Les fluctuations de l’inflation dans la zone euro appellent à la vigilance. Par ailleurs, la Banque Centrale Américaine (Fed) n’a pas encore commencé à baisser ses taux en juin, ce qui signifie une dépréciation de l’euro. Donc, les prix à l’importation seront plus chers, ce qui risquerait de créer à nouveau de l’inflation.
Mais, les taux de la Fed pourraient baisser en septembre 2024. Le taux de l’inflation américaine ralentit : 2,9% en juillet 2024 contre 3% en juin et 3,3 % en mai 2024. Les américains sont vigilants sur le taux de chômage qui pourrait pousser la banque centrale américaine à réagir rapidement.
Statut quo des taux de la BCE en juillet 2024
Sans surprise, la BCE décide le 18 juillet 2024 de temporiser. Les taux de refinancement restent inchangés. Pourtant l’inflation annuelle en zone euro recule en juin 2024 à 2,5 % contre 2,6 % en mai. Mais, ce sont les prix des services (avec une forte composante salaire) qui inquiètent par leur vigueur. En effet, en juin ces prix ont progressé de 4,1% sur un an, pesant lourdement sur l’inflation.
Maintenant, on attend l’annonce de la BCE le 12 septembre 2024 pour une nouvelle baisse des taux de refinancement. Le taux d’inflation annuel en zone euro se rapproche de l’objectif de 2% soit à 2,2% en août 2024 contre 2,5% les 2 mois précédents.
Questions fréquentes sur les taux immobiliers 2024
Oui, d’après CSA/Crédit logement, le taux immobilier moyen (sur environ 20 ans) devrait s’établir à 3,30 % fin 2024. La baisse des taux devrait se poursuivre avec les annonces de la BCE en septembre 2024.
Les prévisions de CSA/Crédit Logement tablent sur un taux moyen de 2,75 % (sur environ 20 ans) fin 2025.
Oui, les banques vont continuer à demander un apport personnel. Je ne pense pas que les prêts à 110 % réapparaissent de sitôt.
En conclusion, les taux immobiliers baissent depuis début 2024. Forte en janvier et février, la baisse ralentit de mars à juin. Puis, les banques sont offensives en juillet avant la pause estivale d’août. Le marché du crédit immobilier est bel et bien relancé sans encore retrouver son dynamisme passé. Force est de constater que l’instabilité politique française ne perturbe pas pour le moment les banques. Enfin, la baisse des taux directeurs de la BCE en septembre se traduira sur les taux dans les prochaines semaines.
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