Taux immobiliers 2024 : la baisse est de retour ?

Les taux immobiliers 2024 ont commencé à baisser dès le mois de janvier. Les banques ont été particulièrement offensives durant le 1er semestre 2024. Quels sont les taux d’intérêt mois par mois depuis janvier 2024 ? Pourquoi la baisse intervient uniquement début 2024 ? La baisse est durable ?

Article mis à jour le 23/01/2025

Quels sont taux immobiliers mois par mois depuis janvier 2024 ?

Regardons l’évolution des taux d’intérêt moyens pratiqués par les banques sur 25 ans depuis novembre 2023. J’ai retenu cette durée d’emprunt car elle est représentative des pratiques des emprunteurs. En effet, plus de 60 % de la production totale de prêts immobiliers se fait entre 21 et 25 ans.

La courbe des taux s’inverse en décembre 2023

En décembre 2023, les taux moyens cessent d’augmenter. Ainsi, la courbe des taux s’inverse fin 2023. Enfin ! après 24 mois de hausses continues, plus ou moins fortes. Déjà, en novembre 2023, la hausse des taux des prêts immobiliers ralentit.

Une forte baisse des taux immobiliers en janvier et février 2024

C’est en janvier 2024 que les taux des crédits immobiliers baissent le plus significativement. Ils s’établissent à 4,13 % contre 4,35 % le mois précédent soit – 22 points de base. Puis en février, le recul se confirme avec -14 points de base. Ainsi, le taux moyen sur 25 ans passe sous la barre des 4%.

Un recul des taux modéré au printemps 2024

D’avril à mai 2024, les taux baissent en moyenne d’environ 8 points de base chaque mois. Ainsi, la diminution des taux d’intérêts est modérée mais régulière et continue.

Une diminution importante des taux avant l’été

En juin 2024, les taux des emprunts immobiliers baissent de 11 points de base par rapport à avril 2024. Ainsi, les banques souhaitent relancer le marché avant la trêve estivale. La concurrence entre les établissements bancaires explique aussi cette baisse de taux.

Une pause estivale dans la baisse des taux

Sans surprise, les banques se montrent moins offensives sur les taux immobiliers durant l’été. En effet, la demande s’essouffle. Aussi, les prêteurs attendent septembre pour repartir à la conquête de nouveaux clients. Ainsi, la légère hausse des taux en août n’est pas significative. Elle traduit uniquement la faiblesse de la demande à cette période.

Forte offensive sur les taux en septembre 2024

Les banques affichent des taux compétitifs en septembre 2024. Ainsi, sur 25 ans le taux moyen s’établit à 3,49 % à la rentrée contre 3,63 % en août soit -14 points de base. Cette nouvelle baisse vient conforter la reprise du marché immobilier.

Les taux baissent modérément au dernier trimestre 2024

Les baisses significatives de taux ont surtout eu lieu au 1er semestre 2024, et en septembre. Les banques ont continué à proposer des taux en baisse mais de manière plus pondérée au dernier trimestre 2024.

Pourquoi les taux d’intérêt reculent uniquement depuis début 2024 ?

On peut se demander pourquoi les banques ont baissé les taux en janvier 2024. Traditionnellement, les 3 premiers mois de l’année ne sont pas une période de forte activité dans l’immobilier. Mais, le marché immobilier a été complètement déstabilisé en 2022 et 2023. Par conséquent, les cycles connus de ventes immobilières ont volé en éclat. Aussi, les banques se devaient de créer un électrochoc tout début 2024. Ajoutons que la politique de la BCE a poussé les établissements de crédit à agir.

Un marché du crédit déstabilisé en 2022 et 2023

La dégringolade lente de 2022

Les taux d’intérêt moyens ont presque doublé en 2022. Ainsi, les taux étaient historiquement bas en janvier (1,15%) pour finir à 2,42 % en décembre 2022.

A partir de janvier 2022, les banques sont contraintes par le HCSF à respecter 35 % d’endettement, avec assurance. En plus, la durée de remboursement est limitée à 25 ans voire 27 ans en cas de différé d’amortissement.

Ajoutez à cela un apport personnel à mobiliser de plus en plus important. Aussi, il grimpe de + 13,2 % en 2021 puis + 12,3 % en 2022. Mais, les exigences des banques apparaissent dès 2020, après une année 2019 où les financements à 110 % étaient monnaie courante.

Enfin, les taux d’usure trimestriels ont fini de restreindre l’accès au crédit immobilier. Il a fallu attendre le 1er février 2023 pour actualiser les taux d’usure mensuellement. Notez qu’au 1er janvier 2024, les pouvoirs publics se sont empressés de revenir à des taux d’usure trimestriels. Ils le justifient par le fait que les taux baissent et vont se stabiliser. On peut se demander l’intérêt d’une telle mesure qui ne n’incite pas les banques à diminuer rapidement leurs taux immobiliers.

L’effondrement du marché en 2023

En 2023, les hausses de taux sont régulières et brutales après une année 2022 d’augmentation. Le taux moyen sur 25 ans est 2,74 % en janvier 2023 pour atteindre un pic à 4,35 % en décembre 2023. Comme en 2022, les contraintes d’endettement, de durée de remboursement, les taux d’usure pèsent sur l’accès aux crédits immobiliers. Le niveau d’apport personnel ne cesse d’augmenter. Aussi, le marché du crédit immobilier est bloqué en 2023.

Le marché du rachat de crédit à la consommation et du rachat de crédit immobilier hypothécaire est également impacté. Les taux augmentent et les seuils d’usure bloquent. De plus, les banques durcissent leurs critères d’accès. Par exemple, le rachat de crédits à la consommation pour des emprunteurs hébergés devient quasi impossible en 2023.

Le signal fort de la BCE en octobre 2023

Le déclencheur de l’inflexion de la courbe des taux immobiliers est la décision de la Banque Centrale Européenne (BCE) en octobre 2023. Face à l’inflation, la BCE décide de relever une 1ère fois ses taux directeurs en juillet 2022. C’est une grande première depuis 2011. S’en suivent 10 hausses consécutives jusqu’au coup d’arrêt en octobre 2023. A cette date, l’inflation retombe fortement à 2,9 % contre 5,9% en août 2023. La politique de la BCE produit ses effets. Ainsi, les banques cessent d’augmenter leurs taux immobiliers fin 2023.

Des crédits immobiliers à nouveau rentables début 2024

Entre octobre 2023 et janvier 2024 les banques reconstituent leurs marges et renouent avec la profitabilité des crédits. Les taux de refinancement de la BCE sont stables depuis octobre 2023. Les taux de rémunération des dépôts des ménages ont faiblement augmenté. Donc, les banques n’ont plus besoin d’avoir recours à de nouvelles augmentations de taux. Ainsi, elles sont en mesure de baisser les taux d’intérêt début 2024. Elles n’attendent pas que la BCE entame le cycle baissier de ses taux directeurs à compter de juin 2024.

La baisse de taux est-elle durable ?

De nombreux signes plaident en faveur d’une tendance durable de baisse de taux. Ainsi, les banques prêtent à nouveau. Plus encore, elles partent à la conquête de nouveaux clients, après 2 années de disette. Enfin, elles sont motivées par la baisse des taux directeurs de la BCE, depuis juin 2024.

Les banques accordent davantage de prêts immobiliers

Une relance timide au 1er trimestre 2024

De janvier à mars 2024, les banques accordent plus de crédits immobiliers : +1,2 % par rapport au 4ème trimestre 2023. Mais, la progression est remarquable entre décembre 2023 et mars 2024 : + 46,2 % de crédits acceptés. Donc, la forte baisse des taux en janvier et février provoque un rebond d’activité.

Un net rebond au 2ème trimestre 2024

La situation continue à s’améliorer au 2ème trimestre 2024 avec un sursaut d’activité. Ainsi, les banques ont octroyé plus de prêts entre avril et juin : + 49,1 % qu’au 1er trimestre 2024. On peut raisonnablement penser que le marché du crédit est bel et bien relancé même s’il est toujours convalescent. La dissolution de l’Assemblée nationale en juin ne semble pas perturber cette tendance.

Un trou d’air au 3ème trimestre 2024

Le nombre de prêt octroyés est en baisse de -11,8 % au 3ème trimestre 2024 par rapport au trimestre précédent. Le décrochage se produit surtout en août avec – 33,8 % de crédits acceptés. En revanche, les affaires reprennent en septembre.

Un bond spectaculaire au 4ème trimestre 2024

Le nombre de prêt accordés progresse de manière spectaculaire de + 50 % entre octobre et décembre 2024, versus la même période en 2023 Il faut dire que les chiffres du 4ème trimestre 2023 étaient moroses puisque les taux n’avaient pas encore commencé à reculer. Par ailleurs, ce sont les prêts immobiliers pour l’achat de logements neufs qui ont tiré le marché du crédit vers le haut : +66,4 % d’accords de prêts au 4ème trimestre 2024. Quant aux prêts pour l’habitat ancien, ils augmentent de 37,7 % sur la période.

Un bilan 2024 très positif

Les banques ont accordé plus de prêts immobiliers en 2024 qu’en 2023 : +23,2%. Ce chiffre témoigne d’une offre bancaire dynamique et d’acquéreurs en confiance, dans un contexte pourtant incertain. De plus, le marché du neuf a été particulièrement dynamique avec + 35,8% d’accords de crédits contre + 7,2% dans l’ancien. Les professionnels de l’immobilier neuf se sont montrés inventifs pour relancer les ventes. Fin 2024, on peut dire que le marché du crédit immobilier a retrouvé des couleurs.

La BCE baisse ses taux directeurs à partir de juin 2024

1ère baisse en juin 2024

La BCE enclenche le 6 juin 2024 la décrue de ses taux directeurs. Les 3 taux directeurs baissent de 25 points de base. L’inflation annuelle en zone euro n’est pas totalement stabilisée. Le taux annuel est de 2,4 % en avril et mars 2024 contre 2,6 % en février 2024 et 2,9% en décembre 2023. Puis en mai, le taux remonte à 2,6% en raison de la hausse des salaires. Mais, l’inflation passe à 2,5 % en juin 2024.

Prudence de la BCE sur les baisses à venir

Le 6 juin 2024, la BCE se montre prudente sur les baisses de taux de refinancement d’ici fin 2024. Les fluctuations de l’inflation dans la zone euro appellent à la vigilance. Par ailleurs, la Banque Centrale Américaine (Fed) n’a pas encore commencé à baisser ses taux en juin, ce qui signifie une dépréciation de l’euro. Donc, les prix à l’importation seront plus chers, ce qui risquerait de créer à nouveau de l’inflation.

Statut quo de la BCE en juillet 2024

Sans surprise, la BCE décide le 18 juillet 2024 de temporiser. Les taux directeurs restent inchangés. Pourtant l’inflation annuelle en zone euro recule en juin 2024 à 2,5 % contre 2,6 % en mai. Mais, ce sont les prix des services (avec une forte composante salaire) qui inquiètent par leur vigueur. En effet, en juin ces prix ont progressé de 4,1% sur un an, pesant lourdement sur l’inflation.

Une 2ème baisse en septembre 2024

La Banque Centrale Européenne annonce le 12 septembre la 2ème baisse de ses taux directeurs, après celle de juin 2024. Une inflation dans la zone euro en recul et une croissance ralentie ont poussé la BCE à agir. Cette détente est favorable à la poursuite de la baisse des taux des crédits immobiliers. De plus, le risque de dépréciation de l’euro semble écarté. En effet, la Fed a considérablement abaissé son taux directeur en septembre.

Une 3ème baisse en octobre 2024

La BCE décide le 17 octobre de diminuer ses 3 taux directeurs de 25 points de base. C’est la 3ème baisse depuis juin 2024. L’inflation en zone euro recule à 1,7% en septembre contre 10,6 % en octobre 2022. C’est une excellente nouvelle pour les emprunteurs !

Une 4ème baisse en décembre 2024

Le 12 décembre, la BCE décide d’infléchir ses taux directeurs de 25 points de base pour soutenir une croissance européenne qui faiblit dangereusement. De nombreux experts souhaitaient une baisse plus marquée de 50 points de base. Désormais, le principal taux de refinancement de la BCE qui permet aux banques d’emprunter est fixé à 3,15 % contre 4,50 % en septembre 2023. De plus, le taux des dépôts diminue aussi à 3% contre 4% en septembre 2023. Donc, les banques vont certainement baisser leurs taux immobiliers en janvier 2025. Enfin, d’autres baisses de la BCE sont à prévoir en 2025.

Questions fréquentes sur les taux immobiliers 2024

Les banques ont joué le jeu de la relance du marché des crédits dès janvier 2024. Contre toute attente, les fortes baisses de taux au 1er semestre ont surpris par leur ampleur. Puis, confortés par la politique de la BCE, les établissements de crédit ont gardé le cap malgré l’instabilité politique française. En effet, la dissolution de l’Assemblée nationale en juin, les élections législatives de juillet, la motion de censure contre le gouvernement Barnier en décembre n’ont pas freiné les ardeurs des banques. A priori, plus que le taux de l’OAT à 10 ans fluctuant, ce sont les taux directeurs fixés par la BCE qui semblent être la boussole des prêteurs en 2024. Mais, en 2025, le taux de la dette française pourrait bien devenir un obstacle.

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