Oui, les taux immobiliers baissent en 2024. Le calme revient après la tempête de ces 2 derniers années. Ce retournement de situation récent amène à se poser des questions. A quel niveau sont les taux d’intérêt en 2024 ? Pourquoi une baisse en 2024 ? Cette tendance est-elle une embellie passagère ou durable ?
Quels sont les taux immobiliers en 2024 ?
Voici les taux d’intérêt moyens pratiqués par les banques sur 25 ans au cours des derniers mois. Les 2/3 de la production totale de prêts immobiliers se fait entre 21 et 25 ans. (Données CSA/Crédit logement)
- Mars 2024 : 3,91 %
- Février 2024 : 3,99 %
- Janvier 2024 : 4,13 %
- Décembre 2023 : 4,35 %
- Novembre 2023 : 4,38 %
La courbe des taux s’inverse en décembre 2023
En décembre 2023, les taux moyens se stabilisent et cessent d’augmenter. Ainsi, la courbe des taux s’inverse fin 2023. Enfin, après 24 mois de hausses continues, plus ou moins fortes. Déjà, dès novembre 2023, la hausse des taux des prêts immobiliers est plus modérée que les mois précédents.
La baisse des taux immobiliers est forte en janvier 2024
C’est en janvier 2024 que les taux des crédits immobiliers baissent le plus significativement. Ils s’établissent à 4,13 % contre 4,35 % le mois précédent soit – 22 points de base. Puis en février, le recul se confirme avec -14 points de base. Ainsi, le taux moyen sur 25 ans passe en dessous de la barre des 4%. En revanche en mars, la baisse ralentit (- 8 points de base). Mais, le rythme de la baisse est soutenu, presque -15 points de base chaque mois.
Pourquoi les taux d’intérêt reculent en janvier 2024 ?
On peut se demander pourquoi les banques ont baissé les taux en janvier. Traditionnellement, les 3 premiers de l’année ne sont pas une période de forte activité dans l’immobilier. Mais, le marché a été fortement perturbé en 2022 et 2023. Aussi, les banques cherchent à redynamiser la demande et conquérir de nouveaux clients.
Urgence face à un marché du crédit immobilier à la dérive depuis 2 ans
La dégringolade lente en 2022
Les taux d’intérêt ont presque doublé en 2022. Mais, les taux étaient historiquement bas : 1,15 % en janvier pour finir à 2,42 % en décembre 2022.
A partir de janvier 2022, les banques sont contraintes par le HCSF à respecter 35 % d’endettement, avec assurance. En plus, la durée de remboursement est limitée à 25 ans voire 27 ans en cas de différé d’amortissement.
Ajoutez à cela un apport personnel mobilisé par les emprunteurs de plus en plus important. Aussi, il grimpe de + 13,2 % en 2021 puis + 12,3 % en 2022. Mais, les exigences des banques apparaissent dès 2020, après une année 2019 où les financements à 110 % étaient courants.
Enfin, les taux d’usure trimestriels ont fini de restreindre l’accès au crédit immobilier. Il a fallu attendre le 1er février 2023 pour actualiser les taux d’usure mensuellement. Notez qu’au 1er janvier 2024, les pouvoirs publics se sont empressés de revenir à des taux d’usure trimestriels. Ils le justifient par le fait que les taux baissent et vont se stabiliser. On peut se demander l’intérêt d’une telle mesure qui ne n’incite pas les banques à diminuer rapidement leurs taux immobiliers.
Tous les ingrédients étaient réunis pour provoquer le grand plongeon de la production de prêts immobiliers en 2022.
L’effondrement en 2023
En 2023, les hausses de taux sont régulières et brutales après une année 2022 d’augmentation. Le taux moyen sur 25 ans est 2,74 % en janvier pour atteindre un pic à 4,35 % en décembre. Comme en 2022, les contraintes d’endettement, de durée de remboursement, les taux d’usure pèsent sur l’accès aux crédits immobiliers. Le niveau d’apport personnel ne cesse d’augmenter. En 2023, le marché du crédit immobilier est bloqué.
Le marché du rachat de crédit à la consommation et du rachat de crédit immobilier hypothécaire est également impacté. Les taux augmentent et les seuils d’usure bloquent. De plus, les banques durcissent leurs critères d’accès. Par exemple, le rachat de crédits à la consommation pour des emprunteurs hébergés devient quasi impossible en 2023 et même début 2024.
Signal fort de la BCE en octobre 2023
Le déclencheur de l’inflexion de la courbe des taux est la décision de la BCE en octobre 2023. Face à l’inflation, la BCE décide de relever une 1ère fois ses taux directeurs en juillet 2022. C’est une grande première depuis 2011. S’en suivent 10 hausses consécutives jusqu’au coup d’arrêt en octobre 2023. A cette date, l’inflation retombe fortement à 2,9 % contre 4,9% en septembre et 5,9% en août. La politique de la BCE produit ses effets. Ainsi, les banques cessent d’augmenter leurs taux immobiliers fin 2023.
Des crédits immobiliers à nouveau rentables pour les banques
Entre octobre 2023 et janvier 2024 les banques reconstituent leurs marges et renouent avec la profitabilité des crédits. Donc, les banques peuvent baisser les taux immobiliers en 2024.
Le recul des taux d’intérêt des crédits immobiliers est passager ou durable ?
Taux en baisse et plus de crédits accordés
Le rebond de la production de crédits immobiliers depuis le début de l’année 2024 est un premier signe encourageant. Donc, la baisse des taux commence à produire ses effets. Ainsi, le nombre de prêts accordés progresse de 1,2 % entre le 4ème trimestre 2023 et le 1er trimestre 2024. Surtout, la progression est spectaculaire entre décembre 2023 et mars 2024 : + 46,2 % de crédits acceptés.
Mais, après une année 2023 catastrophique, on est en droit de se demander s’il s’agit d’une embellie passagère. La décision de la BCE en juin prochain va certainement consolider la solidité de la reprise.
Cycle de la baisse des taux de la BCE à partir de juin 2024
La BCE va enclencher vraisemblablement en juin 2024 la décrue de ses taux directeurs. Cela va permettre la baisse des taux immobiliers tout au long de l’année 2024. L’inflation annuelle ralentit bien en zone euro. Elle est de 2,4 % en mars 2024 contre 2,6 % en février 2024 et 2,9% en décembre 2023.
Aussi, si la tendance se confirme dans les prochaines semaines, la BCE pourrait annoncer une 1ère baisse le 6 juin. On entrevoit la perspective de 3 baisses au total d’ici fin 2024. Donc, les banques les répercuteront sur les taux immobiliers car les crédits sont désormais rentables. Les effets seront tangibles dès le second semestre 2024.
Notez que la BCE a retardé la baisse de ses taux de refinancement d’un trimestre. Cela s’explique par les incertitudes du contexte international et les effets éventuels de la hausse des salaires sur l’inflation.
Questions fréquentes sur les taux immobiliers 2024
D’après CSA/Crédit logement, le taux immobilier moyen (sur environ 20 ans) devrait s’établir à 3,30 % fin 2024. Puis, la baisse devrait se poursuivre pour atteindre 2,75 % fin 2025.
Oui, les banques vont continuer à demander un apport personnel. Je ne pense pas que les prêts à 110 % réapparaissent de sitôt. Est-ce que les banques vont lâcher du lest sur l’apport personnel pour relancer la demande en 2024 ?
Pour conclure, la baisse des taux immobiliers a bien lieu début 2024. De plus, elle va se poursuivre tout au long de l’année après juin 2024 et surtout au second semestre. Toutefois, les seuls taux immobiliers en baisse ne vont pas suffire à relancer la machine. Quid des autres freins à l’accès au crédit immobilier à savoir l’apport personnel et l’endettement bridé à 35% des revenus ?
0 commentaire