Un prêt viager hypothécaire permet à un propriétaire sénior de disposer d’une trésorerie en échange d’une hypothèque sur son logement. En quoi ce pret hypothécaire est particulièrement adapté aux séniors ?
Article mis à jour le 23/09/2025
Un pret viager hypothécaire : emprunter à un âge avancé
Des propriétaires de 60 ans minimum
Passé un certain âge, il est souvent difficile de contracter un prêt. Or, le pret viager hypothecaire est réservé à des particuliers de 60 ans et plus, pleinement propriétaires d’un ou plusieurs biens immobiliers. Vous pouvez emprunter seul ou en couple. En revanche, une SCI (société civile immobilière) n’est pas éligible à ce type de crédit.
Des séniors en activité ou retraités
Ce crédit hypothécaire pour séniors s’adresse à des salariés, des retraités, des rentiers, des pensionnés, des professions libérales de nationalité française, de l’union européenne, britannique et des pays membres de l’espace Schengen.
Une assurance de prêt facultative
L’état de santé de l’emprunteur n’est pas un frein pour ce type de crédit. En effet, l’assurance du pret viager hypothecaire est facultative, ce qui ne pénalise pas les séniors ayant des problèmes de santé.
Pas de conditions de revenus
Le pret hypothécaire viager n’impose généralement pas de conditions de revenus. Toutefois, si les emprunteurs ont des crédits en cours qu’ils souhaitent conserver, la banque demande un reste à vivre minimum de 800 € pour une personne seule et 1000 € pour un couple.
Un pret hypothécaire viager : rester propriétaire
Le logement hypothéqué
Le bien immobilier, garantie hypothécaire du prêt viager, peut être une résidence principale ou secondaire d’une valeur d’au moins 200 000 €. Seuls les propriétaires occupent le bien hypothéqué, sans autre personne à charge. Ainsi, il s’agit d’une maison ou d’un appartement en France métropolitaine. Les terrains et les ventes en état futur d’achèvement (VEFA) ne sont pas acceptés en garantie.
Une hypothèque de 1er rang
La banque prend obligatoirement une hypothèque de 1er rang. Cela signifie que le prêteur est en première position pour récupérer la somme due en cas de non-paiement de l’emprunteur. Donc, pour bénéficier d’un prêt viager hypothécaire, il est préférable de ne plus avoir de crédit immobilier en cours. En revanche, vous pouvez conserver des prêts à la consommation.
Des héritiers protégés
Le crédit viager hypothécaire est remboursé par la vente du bien au moment du décès de l’emprunteur. Les héritiers n’héritent d’aucune dette. Le montant à rembourser ne peut pas dépasser la valeur estimée du logement pris en garantie. Si le produit de la vente est supérieur au remboursement, les héritiers empochent l’excédent. En revanche si le montant à verser dépasse la valeur estimée, la banque supporte seule la différence.
Un pret viager hypothecaire : disposer d’une trésorerie
Une trésorerie libre
L’emprunteur ne doit pas justifier auprès de la banque le projet à réaliser avec le pret hypothecaire viager. Cette somme peut servir à compléter une pension de retraite, aider vos proches, réaliser des travaux, disposer de liquidités, financer une maison de retraite, faire un voyage …
Jusqu’à 60% de la valeur de votre logement
Le montant du pret viager hypothecaire dépend de la valeur du logement hypothéqué, de l’âge et du sexe de l’emprunteur. Ainsi, un expert indépendant estime la valeur du bien immobilier. En principe, le montant minimum du prêt viager hypothécaire est de 50 000 € et au maximum jusqu’à 60 % de la valeur du bien expertisé. Par ailleurs, plus le propriétaire est âgé, plus le montant de l’emprunt viager hypothécaire est élevé. En outre, les femmes ayant une espérance de vie plus longue que les hommes, peuvent disposer d’un montant de prêt plus élevé.
Une somme d’argent non imposable
Le montant du crédit hypothécaire accordé est versé en une seule fois sous forme d’un capital. Dans la mesure où ce n’est pas un revenu, cette somme n’est pas imposable. C’est l’une des différences avec un viager classique où la rente est un revenu, donc imposable.
Pas de mensualité à payer
Vous n’avez aucune mensualité de crédit à payer. L’assurance emprunteur est facultative. Le prêt composé du capital et des intérêts est remboursable in fine. Cela signifie que la banque se rembourse au décès de l’emprunteur. Mais, les héritiers ont la possibilité de solder le prêt pour conserver la propriété du logement.
Questions fréquentes sur le prêt viager hypothécaire
La SCI (société civile immobilière) n’est pas éligible. En revanche, une SCI familiale peut contracter un prêt de trésorerie hypothécaire.
L’assurance de prêt est facultative.
Il n’y a pas de durée déterminée. Ce crédit hypothécaire pour séniors prend fin au décès de l’emprunteur ou lors de la vente du bien immobilier hypothéqué ou en cas de remboursement anticipé du prêt.
Seul ou en couple à condition d’être 100 % propriétaire du logement occupé, hors SCI familiale.
Pour conclure, le pret viager hypothecaire est une alternative intéressante pour tout propriétaire sénior d’un bien immobilier d’au moins 200 000 € qui souhaite disposer librement d’une trésorerie à 60 ans et plus, en acceptant d’hypothéquer son logement. La somme prêtée, d’au moins 50 000 €, est versée en une seule fois et n’est pas imposable. Ainsi, l’emprunteur sénior n’a aucune mensualité à régler car le prêt viager hypothécaire est remboursé lors de son décès. Il ne laisse aucune dette à ses héritiers.
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