Un prêt viager hypothécaire permet à un propriétaire sénior de disposer d’une trésorerie sans vendre, avec une garantie hypothécaire. En quoi ce crédit hypothécaire viager est particulièrement bien adapté aux séniors ?
Article mis à jour le 15/09/2025
Un prêt viager hypothécaire pour emprunter à un âge avancé
Des propriétaires de 60 ans minimum
Passé un certaine âge, il est souvent difficile de contracter un prêt. Or, le pret viager hypothecaire est réservé à des particuliers de 60 ans et plus, pleinement propriétaires d’un ou plusieurs biens immobiliers. Vous pouvez emprunter seul ou en couple. En revanche, une SCI (société civile immobilière) n’est pas éligible à ce type de crédit.
Des séniors en activité ou retraités
Un crédit viager hypothécaire s’adresse à des salariés, des retraités, des rentiers, des pensionnés, des professions libérales de nationalité française, de l’union européenne, britnanique et de pays membres de l’espace Schengen.
Une assurance de prêt viager hypothécaire facultative
L’âge de l’emprunteur n’est pas un frein. En effet, l’assurance du crédit viager hypothécaire est facultative, ce qui ne pénalise pas les séniors ayant des problèmes de santé.
Pas de conditions de revenus
Le prêt hypothécaire viager n’impose généralement pas de conditions de revenus. Toutefois, si les emprunteurs ont des crédits en cours qu’ils souhaitent conserver, la banque demande une reste à vivre minimum de 800 € pour une personne seule et 1000 € pour un couple.
Un credit viager hypothecaire pour rester propriétaire
Le logement hypothéqué
Le bien immobilier en garantie hypothécaire peut être une résidence principale ou secondaire. Il s’agit exclusivement d’un logement à usage d’habitation en France métropolitaine. Les terrains et les ventes en état futur d’achèvement (VEFA) ne sont pas acceptés en garantie.
La banque se place en 1er rang
La banque prend obligatoirement une hypothèque de 1er rang. Cela signifie que le prêteur est en première position pour récupérer le somme prêtée en cas de non-paiement de l’emprunteur. Donc, pour bénéficier d’un prêt viager hypothécaire, il est préférable de ne plus avoir de crédit immobilier en cours. En revanche, vous pouvez conserver des prêts à la consommation sans garantie.
Les héritiers sont protégés
Au décès de l’emprunteur, les héritiers n’ont pas à payer le prêt viager hypothécaire. En effet, l’emprunt est remboursé par la vente du bien immobilier hypothéqué. De plus, en cas d’écart entre la valeur du bien et les mensualités, la banque supporte seule la perte
Disposer d’une trésorerie via un emprunt viager hypothécaire
Financement de projets
Le prêt hypothécaire s’adresse à des particuliers en activité, salariés ou fonctionnaires. L’emprunteur doit être âgé de 60 ans et plus (en début de prêt) et de nationalité française. Depuis avril 2024, les emprunteurs de nationalité européenne, britannique et vivant dans l’espace Schengen sont également éligibles au prêt viager hypothécaire.
Le montant du prêt viager hypothécaire
Selon la valeur du bien hypothéqué
Vous pouvez prétendre à ce crédit hypothécaire en étant retraité, pensionné ou rentier.
Une trésorerie non imposable
Les professions libérales peuvent obtenir un prêt viager hypothécaire sous 3 conditions. Le bien hypothéqué est dictinct du lieu de leur activité professionnelle. Les professionnels ne doivent pas avoir de dettes et être à jours du paiement de leurs cotisations fiscales et sociales.
Les frais engendré par un pret hypothécaire viager
Je peux emprunter seul pour un crédit viager hypothécaire ?
Vous avez la possibilité d’emprunter seul ou à deux, à condition de détenir seul ou à 2 la pleine propriété du logement pris en garantie.
L’assurance de prêt est imposée pour un crédit viager hypothécaire ?
L’assurance de prêt couvrant le décès et l’invalidité n’est pas obligatoire. Donc, votre état de santé n’est pas un critère d’éligibilité pour les banques. Ainsi, vous n’avez aucun questionnaire de santé à compléter.
Etre propriétaire de ma résidence principale suffit pour obtenir ce prêt ?
Vous devez être propriétaire de votre résidence principale ou secondaire et l’occupez. Par conséquent si le bien hypothéqué est occupé par un conjoint ou un enfant ne détenant aucune part de propriété, le bien n’est pas éligible au prêt viager hypothécaire. De plus, un logement loué ne rentre pas non plus dans les critères du prêt viager hypothécaire.
Plus généralement, le logement hypothéqué doit être exclusivement à usage d’habitation à savoir un appartement ou une maison. Les SCI (sociétés civiles immobilières), terrains et VEFA (vente en état futur d’achèvement) n’entrent pas dans le champ d’application du prêt viager hypothécaire. Le logement doit se trouver en France métropolitaine à l’exception de la Corse et de l’Outre-Mer.
Je peux en bénéficier si j’ai déjà des crédits en cours ?
L’emprunteur ne doit plus avoir de crédit immobilier ni de garantie (hypothèque ou cautionnement) en cours sur le bien à gager. Toutefois, il peut conserver des crédits à la consommation. Dans ce dernier cas de figure, les banques demandent un reste à vivre minimum par emprunteur.
Je suis éligible à ce type de crédit si j’héberge un parent ?
Vous ne devez avoir aucune personne à charge ou vivant dans le bien hypothéqué. Le logement doit être occupé uniquement par les propriétaires.
Combien je peux emprunter avec un prêt viager hypothécaire ?
Le montant du crédit dépend de la valeur de votre logement, de l’âge et du sexe de l’emprunteur.
Votre logement fait l’objet d’une évaluation par un expert indépendant, ce qui génère des frais inclus dans le prêt. En principe, le montant minimum du prêt viager hypothécaire est de 50 000 € et au maximum jusqu’à 60 % de la valeur du bien expertisé.
Par ailleurs, plus le propriétaire est âgé, plus le montant de l’emprunt est élevé. En outre, les femmes ayant une espérance de vie plus longue que les hommes, peuvent disposer d’un montant de prêt plus conséquent.
Combien je paie chaque mois pour cet emprunt ?
Vous n’avez pas de mensualité à payer ni d’assurance emprunteur. Le prêt composé du capital et des intérêts est remboursable in fine. Cela signifie que la banque se rembourse au décès de l’emprunteur. Mais, les héritiers peuvent également solder le prêt pour conserver la propriété du logement.
Le montant du prêt viager hypothécaire est versé en une fois ?
La somme prêtée est versée soit en une fois sous la forme d’un capital soit par des versements périodiques. Dans les deux cas, ces liquidités ne sont pas imposables. C’est l’une des différences avec un viager classique où la rente est un revenu, donc imposable.
Questions fréquentes sur le prêt viager hypothécaire
Oui, vous pouvez vendre votre bien immobilier quand vous le souhaitez et rembourser par anticipation le crédit viager hypothécaire (capital et intérêts).
Ce crédit n’a pas de durée déterminée. Généralement, il prend fin au décès de l’emprunteur.
Prévoyez des frais liés à l’expertise immobilière et la prise de garantie (hypothèque) ainsi que des frais de dossier de la banque et des honoraires de courtage si vous faites appel à un courtier.
Par définition, le prêt viager hypothécaire prend fin au décès de l’emprunteur. Vos héritiers n’ont pas à régler le prêt puisqu’il est remboursé par la vente du logement. En revanche, si vos héritiers souhaitent conserver le logement, ils devront rembourser le prêt.
La vente en viager tranfère la propriété à l’acheteur. En revanche avec un prêt viager hypothécaire, l’emprunteur reste pleinement propriétaire de son bien immobilier.
Pour conclure, le prêt viager hypothécaire est une alternative intéressante pour emprunter à un âge avancé, ce que les banques de dépôt ne permettent que très rarement. L’assurance de prêt n’est pas un obstacle puisqu’elle est facultative. Enfin, ce crédit présente l’avantage de disposer et de jouir de son patrimoine immobilier en toute indépendance.
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